La bonne formule pour acquérir un logement

**AADL I, II ET III

Quoi de neuf sur le prix des logements Aadl

«Le premier versement est toujours fixé à 10% du coût global du logement.»

Le prix des logements Aadl n’augmentera pas. Selon les dernières déclarations du ministre de l’Habitat, de l’Urbanisme et de la Ville, Abdelmadjid Tebboune et celle du directeur général de l’Aadl, Lyès Benidir, le premier versement est toujours fixé à 10% du coût global du logement. Les révélations arrivent à point nommé pour mettre un terme aux folles rumeurs qui alimentent le dossier de l’Aadl et empoisonnent le quotidien des souscripteurs. Les nouveaux souscripteurs au programme location / vente, ont été convoqués en début de semaine en cours (entre le 1er et le 5 mai) par l’Agence nationale pour l’amélioration et le développement du logement. Il est important de souligner que la convocation des nouveaux inscrits à ce programme répond à l’ordre chronologique. Qui veut dire que les souscripteurs ont reçu leurs convocations selon la date d’inscription de leurs dossiers par le biais de la poste ou selon le courrier électronique. Les dernières révélations du directeur général de l’Aadl, Lyès Benidir, assurent que le premier versement est toujours fixé à 10% du coût global du logement. «Les souscripteurs inscrits par voie électronique en septembre 2013 allaient recevoir l’ordre de payement. Le coût global est estimé à 2,1 millions de dinars pour un F3, et à 2,7 millions de dinars pour un F4», avait indiqué Lyès Benidir lors d’une conférence de l’habitat sur le premier trimestre 2014. «Le nombre de souscripteurs dont les dossiers ont été retenus est estimé à près de 700 000 souscripteurs», souligne la même source. Dans le même ordre d’idées, l’agence Aadl avait réceptionné, fin mars 2014, plus de 455 300 nouveaux dossiers par voie postale, dont plus de 173.150 souscripteurs seulement pour la capitale. En outre, l’Agence nationale pour l’amélioration et le développement du logement (Aadl) avait traité près de 152.000 dossiers, dont 59.731 seulement pour la wilaya d’Alger. M.Benidir avait mis l’accent sur la remise des ordres de versement de cette opération.«Cette opération se poursuivra après cette date pour les souscripteurs n’ayant pas reçu leurs convocations et les retardataires», poursuit le responsable en expliquant, en outre, que la remise des ordres de versement de la première tranche pour les souscripteurs des programmes 2001 et 2002 a été achevée à la mi-avril dernier. «Le nombre des anciens souscripteurs ayant reçu les ordres de versement dépasse 69.000 sur 91.000 dont les dossiers ont été acceptés après actualisation», indique encore une fois-la même source. Dans le même ordre d’idées, l’Aadl avait lancé à la fin du mois de mars dernier la réalisation de plus de 105.000 logements répartis sur 44 sites dans 16 wilayas confiée à 14 entreprises algériennes et étrangères (turque, égyptienne et chinoise). De son côté, le ministre de l’Habitat, de l’Urbanisme et de la Ville, Abdelmadjid Tebboune avait confirmé récemment que l’engagement du gouvernement à multiplier les projets de logements dans la formule location/vente est en cours de réalisation. «Jusqu’à satisfaction de toutes les demandes», assure le ministre en mettant l’accent sur le relancement de l’opération d’inscription dans le programme Aadl III.
Par ailleurs, le ministre de l’Habitat, de l’Urbanisme et de la Ville, Abdelmadjid Tebboune, a annoncé de nouvelles mesures pour encourager les investisseurs privés algériens et étrangers à créer des usines modernes d’industrialisation de logements. «L’Etat a accordé toutes les facilités et garanties aux investisseurs privés désireux créer des usines d’industrialisation de logements permettant d’accélérer le rythme de réalisation», indique le ministre. «Nous préparons le programme quinquennal 2015-2019 qui prévoit le lancement d’un grand nombre de projets de logements outre ceux en cours de réalisation dans le cadre du plan quinquennal actuel», a indiqué M.Tebboune en précisant que «nous sommes appelés plus que jamais à renforcer et à moderniser les moyens de réalisation».
A ce propos, les services du ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de la Ville, avaient affirmé que près de 700.000 unités de logements ont été réceptionnées dans le cadre des programmes tracés, selon le plan quinquennal 2010-2014. Egalement les même services ont réceptionné près de 693.000 unités de logements, ce qui représente 65% du programme tracé selon le même plan, soit 85% des programmes inscrits du plan. Le ministre avait expliqué que «tous les promoteurs publics comme les offices de promotion immobilière, et l’Aadl pourront recourir à cette liste pour choisir l’une des entreprises à travers un marché de gré à gré, ce qui facilitera le lancement des projets de logements».*L’Expression-Mardi 06 Mai 2014

 

**Le dossier de demande d’aide au logement allégé

Le ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme a annoncé, ce mardi 26 février 2013, que le « certificat négatif » n’était plus exigé dans les dossiers de demande d’aide au logement public afin d’alléger au maximum les procédures administratives auxquelles est assujetti de manière générale le citoyen.

« La CNL (Caisse nationale du logement) ne devra plus exiger cette pièce au moment de la constitution du dossier de demande d’une aide de l’Etat », selon la même source.

La procédure actuelle, exigeant d’un postulant à une aide directe de l’Etat pour l’acquisition d’un logement la présentation du document « CF1 », dit certificat négatif, est « une procédure lourde, occasionnant la plupart du temps d’importants retards dans le traitement des dossiers des postulants par la CNL », a ajouté le même ministère.

Ce document était exigé par le passé en raison de « l’absence d’un fichier national suffisamment complet des bénéficiaires de logements publics, des aides de l’Etat et des lots de terrains publics (coopératives, lotissements individuels) », a ajouté le département d’Abdelmadjid Tebboune. Ce problème ne se pose plus aujourd’hui, « à partir du moment où ce fichier existe et fonctionne de manière plus performante », a assuré la même source.

Toutefois, ce document n’est pas supprimé de façon définitive, puisqu’il devra être fourni « avant la remise des clés pour les logements de type promotionnel aidé ou de location-vente, et avant la libération de la dernière tranche d’aide pour le logement rural », a ajouté le communiqué.*TSA-26.02.2013.

********************************

Les citoyens pourront se déplacer vers les établissements financiers et faire les premières démarches pour se voir octroyer un prêt immobilier.

Le crédit immobilier à taux bonifié tant attendu par les ménages algériens est enfin arrivé. Ces derniers peuvent, dès à présent, se présenter au niveau des agences bancaires pour demander le sésame qui leur permettra d’acquérir un logement.
En effet, cela fait une semaine que la Caisse nationale d’épargne et de prévoyance (Cnep-Banque), leader dans le financement immobilier dans le pays, a entamé l’application sur l’ensemble de son réseau, du dispositif de bonification des taux d’intérêt des prêts pour l’acquisition d’un logement promotionnel collectif ou la construction d’un logement rural, et ce, dans le cadre du décret exécutif n°10.87 du 10 mars 2010. La bonification s’applique aux crédits hypothécaires inhérents à l’acquisition d’un logement neuf auprès d’un promoteur immobilier, un logement totalement fini ou dans le cadre de la vente sur plan et à la construction d’une habitation rurale.
Ainsi, après avoir fait un long travail de prospection auprès des promoteurs immobiliers privés, des Offices de promotion et de gestion immobilières (Opgi), ou encore pour des logements sociaux participatifs (LSP), les citoyens pourront se déplacer vers les agences de la CNEP-Banque et faire les premières démarches pour bénéficier d’un prêt immobilier. Selon cet établissement financier, la constitution du dossier de crédit obéit aux mêmes règles et conditions en vigueur actuellement à la Cnep-Banque en plus de la mise en oeuvre des procédures et des textes réglementaires pour que les citoyens éligibles au dispositif puissent accéder rapidement aux prêts. Toutefois, les citoyens candidats seront surpris par la présence d’une grande foule au niveau des agences concernées et devront faire preuve de patience. Et de la patience, il en faut, à voir le nombre de clients qui affluent tous les jours depuis l’annonce de la mise en oeuvre de ce dispositif. Plusieurs dizaines par jour, selon les responsables de l’établissement visité.

Un crédit pour 40 ans
Cela a été le cas au niveau de l’agence de Garidi I. Cette dernière affiche un rush permanent. Et les quatre bureaux du service crédit ne désemplissent pas. La salle d’attente est constamment bondée.
La plupart de ces citoyens se sont déplacés au niveau des autres banques, tel que la BNA, le CPA, ou encore la BDL où le prêt à taux bonifié n’est pas encore appliqué, avant de se rendre à la Cnep-Banque. Certains ont même dû attendre plus d’une heure pour se voir accorder un entretien avec un conseiller de l’agence. C’est le cas de Yamina B., la trentaine, venue se renseigner à propos de ce nouveau dispositif. «Cela fait presque une heure que j’attends mon tour et il reste encore deux personnes devant moi», a-t-elle indiqué en regardant sa montre qui affichait déjà 14h35. Cette dernière s’impatientait encore plus en sachant que l’établissement fermait ses portes à 15h30. Après une longue attente qui aura eu raison du postulant qui la précédait, Yamina entre enfin dans le bureau de la conseillère. Cette dernière a entamé un petit entretien autour du «type de produit» que désirait la cliente. Elle lui présenta plusieurs fiches concernant les crédits au logement prévus par la banque. Logement promotionnel participatif, logement en vente sur plan, promotionnel, ou encore ancien et de particulier à particulier, tout y est. C’est au client de faire son choix.
Mais Yamina a une idée bien précise sur le type de crédit qu’elle veut contracter. Cette dernière a déposé un dossier auprès d’un promoteur pour l’acquisition d’un logement de type LSP et désire faire une simulation sur l’emprunt qu’elle devra faire. La conseillère s’exécute en demandant les renseignements de base, à savoir l’âge, la situation matrimoniale en cas de cohabitation, la qualité professionnelle, salarié ou commerçant et la qualité du client, s’il est un épargnant Livret épargne logement (LEL), Livret épargne populaire (LEP) ou non épargnant.La simulation devra également prendre en compte les critères d’acquisition d’un logement LSP. En effet, le postulant à ce type de logement doit verser un apport personnel équivalent à 10% au minimum du prix du logement. Cette somme devra être ajoutée au montant de l’aide de la Caisse nationale du logement (CNL) de l’ordre de 700.000 dinars selon le barème en vigueur. La durée du crédit, quant à elle, s’étale sur 40 ans au maximum avec une limite d’âge de 70 ans. Aussi, le revenu mensuel du ménage ne doit pas dépasser les 72.000 dinars.
Dans ce cas précis, les revenus du couple ne doivent pas dépasser les 50.000 dinars. Tous ces renseignements pris, la conseillère entame l’exercice de simulation pour un montant de 1.400.000 dinars avec un taux d’intérêt de 1% sur une durée donc de 40 ans et un différé de remboursement de 6 mois. Et le résultat de cette simulation est plus que satisfaisant pour la cliente, puisque la banque peut lui accorder la totalité de la somme demandée. Quant aux mensualités à rembourser, elles sont de l’ordre de 4 845 dinars.

Une simulation pour 5 millions de DA
La conseillère a également entrepris de montrer à sa cliente la différence entre le crédit à taux bonifié et le crédit aux taux précédemment appliqués qui étaient de 5,75%, 6,25% et 6,5%. Cette dernière n’est pas visible au niveau du montant de l’emprunt, mais plutôt au niveau des mensualités de remboursement. Et pour cause, ces dernières sont pratiquement doublées avec les anciens taux. «La Cnep s’engage à vous octroyer un crédit en qualité de non épargnant d’un montant de 1.400.000 dinars avec un taux d’intérêt de 6% (…) ceci vous engage à rembourser une mensualité d’un montant de 8983 dinars», pouvait-on lire sur la copie du document qui lui a été délivré. Mounir S., un quadragénaire a, quant à lui, été reçu dans un second bureau du même service. Ce dernier s’est présenté pour un crédit destiné au financement de l’acquisition d’un logement promotionnel.
Le conseiller qui l’a pris en charge a entrepris la même opération de collecte d’informations que sa collègue. Après s’être acquitté de cette tâche, ce dernier a commencé la simulation pour un montant de 5 millions de DA, ce qui représente 75% du prix du logement qu’il veut acheter. Cette opération a abouti, avec un avis favorable à un crédit du montant demandé, avec un engagement de remboursement des mensualités d’un montant de 17.306 DA. Une somme qui n’aurait jamais été accessible avec un taux d’intérêt de 6%. En effet, dans ce cas-là, la banque ne lui accorderait que 2.992.000 DA avec des mensualités plus conséquentes de l’ordre de 19.197 DA. Selon Abderrahmane Benkhalfa, délégué général de l’Association des banques et établissements
financiers (Abef): «Les nouveaux taux appliqués par les banques permettront à beaucoup de citoyens qui ne pouvaient, par le passé, honorer un crédit à 8%, de devenir solvables grâce à des conditions avantageuses et un taux d’intérêt très bas, compris entre 1 et 3%.»
A la fin de ces opérations de simulation, tous les conseillers donnent aux clients une liste exhaustive des documents à fournir afin de contracter leur prêt. Dans cette liste, on peut trouver, outre les pièces administratives, une décision d’attribution de logement délivrée par le promoteur, indiquant le prix de cession, la consistance et l’adresse de l’habitation lorsqu’il s’agit d’un promoteur financé par la Cnep-Banque.
Une attestation de remise des clés du logement, mentionnant la date de livraison et le prix définitif de ce dernier, lorsqu’il s’agit de l’achat d’un logement auprès d’autres promoteurs. Des pièces qui peuvent poser problème pour certains citoyens dont l’épargne personnelle est insuffisante pour leur ouvrir droit à un acte ou une promesse de vente dûment signé par un promoteur.
Selon M.Benkhalfa, les banques ne peuvent s’engager à 100% sur un crédit, faisant remarquer que dans le cas du crédit à taux bonifié, «le risque est partagé entre la banque et l’emprunteur qui doit prendre environ à sa charge 20% du risque». «L’acte de vente ou la promesse de vente qui est signée par les promoteurs après le versement de 20% ou 30% du montant du logement, permet de prendre des hypothèques, et dans le cas, de la vente sur plan, une garantie préalable fournie par le fonds de garantie mutuelle», a-t-il souligné. En effet, le logement constitue une garantie et fera l’objet d’une hypothèque de premier rang au profit de la Cnep-Banque dans le cas où les échéances de remboursement ne seraient pas respectées. (L’Expression-13.05.2010.)

***M. Mohamed Tahar Boukhari, DG de l’habitat et de la construction, à «Horizons» :

 «Le Logement promotionnel aidé destiné aux classes moyennes sera privilégié» 

Dans cet entretien, le directeur général de l’Habitat et de la Construction, Mohamed Tahar Boukhari, retrace les grands axes du nouveau programme de construction inscrit pour le quinquennat 2010-2014. Il a tenu à rassurer que le foncier ne constitue pas une contrainte et que la tension sur le logement baissera avec le temps. Il a même fait savoir qu’une nouvelle loi sur la promotion immobilière est en phase de maturation au niveau du ministère de l’Habitat.

Un ambitieux programme de construction est inscrit pour le quinquennat 2010-2014. Peut-on savoir en quoi il consiste ?
C’est vrai que ce programme est très ambitieux. Il  prend en charge bien évidement ce qui est  en cours de lancement en plus du programme additionnel. Une grande partie va être réalisée sur la  période 2010-2014. Dans ce  programme,  il est inscrit la réalisation de plus de deux millions de logements. Il englobe les  800 000  qui sont en cours de réalisation et un  programme neuf 1,2 million de logements.
C’est très important de dire que des efforts considérables ont été consentis. Il ne faut pas oublier que ce programme viendra s’ajouter à celui d’un million
45 000 unités livrées durant le précédent quinquennat.  Il est nécessaire de préciser  que le programme inscrit ne sera pas livré dans sa totalité  à la fin du quinquennat. Nous avons prévu pour les cinq années prochaines, la livraison de 1 200 000 logements. Le reste est inscrit pour l’après 2014. C’est simple. Il faut juste comprendre que  l’acte de bâtir est dynamique. Ce qui est inscrit aujourd’hui ne peut être livré forcément dans la même période. Il y a des soudures à laisser  pour le prochain quinquennat.

Le problème du foncier se pose avec acuité, notamment dans les grandes villes. Comment comptez-vous procéder pour le régler et  peut-on savoir si Alger est concernée par ce nouveau programme?
Bien évidemment, Alger est concernée au même titre que l’ensemble des wilayas du pays. Il n’y a pas d’exception.  Pour ce qui est de la disponibilité du foncier, il  faut comprendre que le développent des programmes se fait en fonction des instructions d’urbanisme. Nous avons  le Plan directeur d’aménagement urbain (PDAU) et le plan d’occupation du sol (POS). Pour Alger, à titre d’exemple, la révision du PDAU  est en cours de  finalisation. Une fois adopté, cet  instrument permettra de donner un nouvel aménagement et surtout de dégager une nouvelle assiette foncière.
Ce qui est important également de souligner, c’est que la  révision du PDAU n’implique pas seulement une extension sur le plan du terrain mais aussi faire de la structuration à l’intérieur des agglomérations et  la récupération  du foncier et sa densification. Ce qui est sûr, c’est qu’aujourd’hui, il y a des instructions très fermes et des étapes à respecter avant l’entame d’un programme de construction. Il est à noter, en outre,  que nous ne pouvons pas affecter des programmes à une wilaya si nous n’avons pas des propositions de foncier qui est mobilisé  et qui est apte à être urbanisé dans l’immédiat. Les wilayas doivent assurer que les fonciers proposés  sont sans contraintes et viabilisés.  Il est impératif que le foncier ne doit pas être soumis aux aléas tels que les inondations. Nous ne pouvons en tout cas passer à l’étape de l’étude et à la détermination du coût préalable de la réalisation si le foncier n’est pas dégagé. Ce qui est rassurant, c’est que beaucoup d’assiettes foncières ont été dégagées à travers la révision des PDAU. Et je pourrais même dire que nous sommes sereins quant à cette question du foncier et nous assurons même qu’elle ne constituera pas une contrainte pour la réalisation du  plan 2010-2014. 

Une opération de relogement des habitants a été effectuée ces derniers temps. Les terres sur lesquelles étaient érigés les bidonvilles seront-elles récupérées ?
Cela dépendra du plan d’urbanisme. Celui-ci est établi par des spécialistes en la matière en concertation avec les élus. C’est ce plan qui détermine l’affectation du site. 

L’opération des affectations du programme par wilaya a-t-elle commencé ?
Toutes les wilayas ont été saisies pour nous faire part de leurs propositions du foncier mobilisable dont les études de viabilité sont faites ou en cours de réalisation. La totalité des wilayas nous ont répondu et ont même  présenté des fiches techniques ainsi que des  sites susceptibles d’accueillir les programmes qui seront  lancés au courant de  2010.  Pour cette année, il est prévu le lancement d’un chantier de 100 000 logements publics locatifs et  50 000 unités dans le segment LPA (Logement promotionnel aidé). Il faut savoir aussi que la qualité des réalisations a complètement changé. Il y a des améliorations considérables apportées dans les  constructions. Nous ne livrons  plus de cités   dépourvues  de viabilité en plus des  améliorations architecturales.
L’Etat n’a pas lésiné sur les moyens. Cette amélioration ne concerne pas seulement Alger, mais l’ensemble du pays. La situation a changé à partir d’une instruction donnée en 2007 pour changer le cahier de charge, d’autant que les améliorations ne sont pas couteuses. Dans ce cadre, je dois dire que le LPA sera meilleur  que le logement public locatif.

Quelle sera la part accordée au nouveau dispositif  LPA ?
Je dois d’abord souligner que le LPA est le jumelage de deux segments à savoir le Logement social-participatif et le logement locatif AADL. Ces deux segments sont presque identiques sur le plan soutien de l’Etat mais sur le plan de procédure d’accession ils différent. Donc, l’objectif est de les rassembler et proposer un nouveau dispositif qui est le Logement promotionnel aidé (LPA). C’est un logement qui est encouragé par l’Etat dans la mesure où il est très sollicité d’autant plus que ce segment est adressé à la couche moyenne. C’est celle-là qui compose la grande majorité de la population active de l’Algérie. C’est un segment très privilégié par les demandeurs de logement. C’est la raison pour laquelle le programme lui consacre une part importante.  265 000  logements sont programmés en LPA. Beaucoup d’avantages lui ont été accordés, notamment en matière d’aide de l’Etat. Celle-ci  concerne en premier lieu, l’abattement sur le foncier. Il est de 80% pour les grandes villes (Alger, Oran, Annaba, Constantine). Pour le Sud, l’abattement est de 95% et pour le reste des wilayas il est de 90%. Outre cela, nous avons modulé les aides. Il y a des aides en fonction des revenus. C’est important car l’objectif est d’aider les personnes qui ont moins de possibilité pour accéder à un logement. Nous avons même proposé un  prix bonifié.
A la réalisation, un prix bonifié est accordé au promoteur. Si un promoteur contracte un crédit d’investissement auprès de la banque, celle-ci peut lui accorder  un taux de 4% alors que le prix du marché est de 6 jusqu’à 7%. Le reste du différentiel est pris en charge par l’Etat. Pour les bénéficiaires des logements, le taux est bonifié à 1% et le reste est à la charge de l’Etat. Il y a une seule aide financière qui est plafonnée à 700 000 DA pour ceux dont le revenu est inférieur à 4 fois le SNMG. Ceux dont le salaire se situe entre  4 fois et 6 fois le SNMG bénéficient de 400 000 DA. Les autres aides concernent tout le monde tel l’abattement sur le foncier.  

Avec l’instauration du taux bonifié, l’apport initial sera-t-il revu à la baisse ?
Sur cette question,  je dirai que l’avance concerne la capacité d’endettement du bénéficiaire. L’âge est bien évidement pris en compte. L’apport initial est calculé  en  fonction de l’aide de l’Etat et la capacité d’endettement. Et l’aide de l’Etat intervient selon l’avancement du projet.

La crise de logement persiste toujours malgré le nombre important de logements construits. Comment expliquez-vous cette inadéquation entre l’offre et la demande ?
La particularité de l’Algérie réside dans le fait que 85% de la population habitent 15% du territoire et que 28% ont moins de 15 ans. C’est une population relativement jeune. Nous avons également le facteur du mariage.
Ce sont là les raisons à l’origine d’une forte tension  sur le logement. Mais avec le programme qui s’est réalisé ou celui qui le sera, la tension baissera inéluctablement. Il faut savoir qu’en dix ans (1999-2009), 1,8 million de logements ont été réalisés.

On parle d’une nouvelle loi qui régira le secteur de la promotion immobilière…
Effectivement, cette loi est en préparation et viendra mettre de l’ordre dans le secteur.  Parce que n’importe qui se proclame promoteur. Elle régira la profession immobilière en la laissant au véritable professionnel. La loi en question améliorera la relation entre le citoyen et les promoteurs puisque ces derniers vont être des professionnels. Elle apportera, en outre,  beaucoup d’ordre en la matière. Cette loi n’est pas encore présentée au gouvernement mais elle est en stade de maturité au niveau du ministère de l’Habitat.      

Construire est bien mais il faudrait respecter les délais. A quoi sont dus les retards ?
Il faudrait avoir une bonne étude complètement maturée au niveau du maître d’ouvrage. Le délai de réalisation passe par un meilleur bureau d’étude. Le deuxième critère est de bien choisir nos entreprises. Les projets qui souffrent de retard de réalisation sont les projets qui ont mal démarré. Cependant, la dernière directive, passée au Conseil des ministres le 24 mai dernier est très claire. Elle stipule de ne pas affecter un programme seulement sur la base de la disponibilité de terrains appropriés et ne pas inscrire au budget l’enveloppe de réalisation si les études ne sont pas complètement achevées. (Horizons-13.07.2010.)

****