Autour du logement

 La wilaya d'Alger a décidé enfin de passer à l'action pour déloger les faux bénéficiaires

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*Parcours du combattant et engrenage 

1 milliard de cts à 2,5 milliards pour un F3 acté en ville à Oran

Oran n’arrive toujours pas à satisfaire la demande. Du coup, la crise persiste et les prix flambent.

Tous les responsables locaux des 26 communes de la wilaya d’Oran sont unanimes pour dire que les doléances des citoyens s’articulent en premier lieu sur le logement, puis le travail et enfin aux autres préoccupations tel l’aménagement du quartier, l’électricité, l’eau, la santé… Au moment où les autorités promettent plus de 100 000 logements tous types confondus, Oran n’arrive toujours pas à satisfaire la demande. Du coup, la crise persiste et les prix flambent. «Il faut compter entre 1 milliard de cts à 2,5 milliards pour un F3 acté en ville, et 1 milliard pour un logement situé dans la périphérie», fait savoir un courtier. Même la location de logement a connu une hausse vertigineuse et souvent illégale puisque des logements de fonction et incessibles ou des habitations illicites sont loués.

Cependant, le cas des logements sociaux est incompréhensible : «Comment peut-on accepter que des bénéficiaires de logements sociaux puissent louer ou vendre leur logement incessible dans une grande impunité ?», s’interroge un demandeur de logement social, père de quatre enfants. En effet, les prix des logements sociaux distribués flambent : «Il faut compter 600 à 900 millions de centimes pour juste un désistement pour un F3 social», affirme un bénéficiaire.

Pourtant, l’OPGI a tenté quelques coups de poing pour débusquer les fraudeurs mais sans lendemain. La vente illicite de logements sociaux continue au vu et au su des autorités locales. «Les familles en détresse payent cash cette anarchie des distributions où une commission de distribution subit des pressions de toute part», confie un ex-élu. Aujourd’hui, l’informel, le non-respect de la loi en matière de logement social, la crise, le coût et les capacités de réalisation accentuent l’engrenage pour l’acquisition d’un logement décent. *Noureddine B.-El Watan-05.03.2014

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Alger parmi les villes les plus chères au monde

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La décision du gouvernement d’imposer les moyens scripturaux (chèque, carte de crédit, virement) pour le paiement des transactions immobilières de plus de 5 millions de dinars a freiné la spéculation et impacté la demande sur le marché de l’immobilier, selon les professionnels du secteur.

« Si la demande d’achat et de vente de l’immobilier est en train de stagner, à une échelle plus large, la demande de location est en train d’augmenter et par conséquent les prix flambent », explique Abdelmoncef Magramane, country manager du portail immobilierLamudi. « Les programmes publics d’accès au logement (LPP, AADL, LSP), qui se basent sur une politique d’acquis sociaux menée par le gouvernement, ont des influences, en ce temps de conjoncture économique, sur le secteur immobilier », affirme-t-il.

De son côté, Lotfi Ramdani, fondateur du site algérien des annonces immobilièresLkeria.com, pense que « ni les prix de la location ou ceux de la vente ne vont baisser ».

« Les gens ont moins tendance à acheter des logements via des agences. Les propriétaires, comme les promoteurs et les agents immobiliers vont augmenter les prix à la location et les promoteurs vont essayer d’établir des prix qui se basent soit sur une qualité du bien haut de gamme, soit en adaptant leurs biens aux prix proposables sur le marché pour garder une part de marché conséquente, ou qui restent rentables pour eux » analyse le responsable deLamudi, un site mondial présent sur trois continents. D’après lui, la baisse de l’achat est compensée par une hausse de la location. « Néanmoins, ces données se concentrent sur le nord du pays », précise Abdelmoncef  Magramane.

« Alger est plus chère que Miami et Los Angeles »

Présent dans 34 pays, Lamudi est l’un des leaders mondiaux des annonces immobilières en ligne. Pour son responsable algérien, « Alger est plus chère que Miami [en Floride] et plus chère que Los Angeles [en Californie] sans Hollywood », compare-t-il en rigolant. « Mais c’est tout à fait normal, puisque l’une des villes la plus chère en matière d’immobilier est bien Luanda, la capitale de l’Angola, où le mètre carré se négocie à partir de 8 000 euros (1 416 000 DA) », développe-t-il. « Le prix de l’achat du mètre carré à Londres s’élève à 9.711 euros (1 416 000 DA), New York 9 782 (1 731 414 DA), Paris 7 745 (1 370 865 DA), Singapour 7 612 (1 347 324 DA) et Los Angeles à 6 500 euros (1 150 500 DA). Pour l’Algérois, on a une moyenne de 2 500 euros (442 500 DA) le mètre carré, mais dans des quartiers comme Hydra ou Poirson on atteint facilement les 4 000 euros (708 000 DA) », précise-t-il.

L’écart des prix entre ces villes et les quartiers huppés d’Alger est vite rempli si on appliquait les différentes taxes, charges et services facturés : gardiennage, conciergerie… « Cela représente entre 40 à 50 % du prix du mètre carré ». Ces taxes et ces services n’existent pas en Algérie, selon le même interlocuteur.

La cherté de l’immobilier est étroitement liée à l’offre et à la demande d’une quelconque ville « avant la qualité du bien », argumente le DG de Lamudi Algériequi n’est pas surpris qu’Alger soit une ville chère. « C’est même tout à fait logique », concède-t-il.

Le manque d’offre en matière de logement fait que son prix soit cher. Son indisponibilité influence encore plus son tarif. « Répondre à une demande très conséquente dans des délais courts nécessite des moyens énormes », justifie-t-il.

« On est scandalisé que l’immobilier coûte très cher en Algérie alors que cette cherté ne scandalise pas quand elle concerne d’autres produits », renchérit Lotfi Ramdani. « Les prix des logements en Algérie sont élevés par rapport aux salaires appliqués », rajoute-t-il.

Génération Tanguy

L’Algérien est un Tanguy malgré lui. Cette longévité du partage du foyer parental complique davantage le problème du logement en Algérie. « C’est aussi une norme sociale. Le fait de s’accumuler tous dans une même maison est culturel », pense le patron de Lamudi Algérie. Au bout d’un moment, cette « accumulation » génère plusieurs demandes à la fois dans un marché immobilier déjà en crise, poursuit-il.

Selon Lotfi Ramdani, « l’Algérien quitte le cocon familial, généralement, une fois marié. On a 395 000 mariages et 10 000 divorces par an. Ce qui fait, au minimum, 300 000 demandes de logement en plus chaque année. L’offre publique, toutes formules confondues, livre dans les 150 000 logements et le privé, selon le ministère de l’Habitat, 90 000 habitations annuellement », développe-t-il. « On voit qu’on n’arrive même pas à absorber toute la demande et cela ne fera que hausser les prix de l’immobilier », résume-t-il.

Réguler le marché de l’immobilier

Pour amorcer cette demande croissante, Lotfi Ramdani est convaincu que la location constitue la solution : « Il faut inculquer un peu plus au secteur privé, d’investir dans l’immobilier. Il ne faut pas acheter pour faire de la spéculation mais il faut acheter pour louer ».*  dimanche 13 décembre 2015 | Par Walid Hamada | tsa

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Prix excessifs, sous-déclaration, insalubrité

Le marché locatif complètement déstructuré

Le marché locatif est une «jungle»

Jeune marié, Khaled dénonce un «acharnement» contre les locataires.

«C’est la loi du plus fort qui est appliquée. Et le plus fort, ou plutôt les plus forts, ce sont les propriétaires et les agences immobilières qui se liguent contre le locataire. Je loue à Alger depuis 2004.

J’ai changé d’endroit au moins à 10 reprises. Et à chaque fois, ce n’est jamais facile. L’écueil le plus important est le prix déraisonnable exigé qui dépasse, souvent, de plusieurs fois le SNMG», résume ce cadre trentenaire qui occupe, avec sa famille, un appartement au dernier étage d’un immeuble délabré de la commune de Sidi M’hamed.

A Alger, il est «quasiment impossible» de trouver un appartement à moins de 35 000 DA. Les locataires se demandent sur quelles bases sont fixés les prix, alors que le bail ne devrait guère dépasser le tiers du salaire moyen.

«On se demande qui a la possibilité de rassembler jusqu’ à 40 millions de centimes, sachant que la grande majorité des propriétaires refusent de signer des contrats renouvelables. On s’engage sur une année, sans même être assuré de garder son logement», s’offusque Smaïl qui loue, avec ses copains, un appartement d’un quartier populaire du centre-ville prisé par les familles et les cadres qui sont «montés à Alger». Des locataires dénoncent le manque de transparence dans le processus de location.

A l’index, les différentes parties impliquées dans l’opération, à l’instar des notaires. «Le propriétaire loue 10 appartements. Il ne se contente pas d’établir un contrat pour un seul locataire, il oblige les familles à payer une année d’avance. Les notaires sont complices, puisqu’ils acceptent sans rechigner les sous-déclarations», s’indigne un père de famille de Draria qui reconnait être «complice malgré lui d’un trafic».

Pour cet employé d’une entreprise privée, originaire de M’sila, qui a commencé par s’installer avec ses collègues dans une chambre ravagée par l’humidité d’un hammam réaménagé à Belouizdad, en plus de la cherté des prix, se pose la question de la salubrité des logis. «des rentiers satisfaits mettent sur le marché des garages indécents, d’anciens studios pour célibataires de l’époque coloniale ou des appartements d’immeubles classés IMR (immeubles menaçant ruine)», s’insurge-t-il. L’Etat, qui devrait jouer le rôle de «régulateur», ne s’implique pas, alors qu’en temps de crise, les pouvoirs publics auraient pu plafonner les prix. «Il ne faut pas compter sur l’Etat pour mettre de l’ordre. Aucun critère n’est respecté : ni les prix, ni l’emplacement, encore moins la qualité des biens proposés à la location», résume-t-il.

Pratiques illégales

Selon Mustapha Zebdi, président de l’Association de protection et d’orientation du consommateur et son environnement (Apoce), la location en Algérie est «l’une des plus chères au monde». «Le prix d’une simple location équivaut à 2 fois le SMIG. Cette flambée s’est installée dans la durée. Elle est là depuis au moins 10 ans», constate M. Zebdi qui pointe «les pratiques illégales et déloyales d’agents immobiliers qui exigent le payement de deux mois de location, alors que le règlement stipule que l’agent ne doit pas prendre plus d’un mois de location sur sa transaction». Menaceri Noureddine, chargé de l’administration à la Fédération nationale des agences immobilières (FNAI) et lui-même agent à Constantine, estime que l’implication des smasria (courtiers informels) «perturbe gravement» le marché. «Tout le monde se découvre une vocation de semsar, du notaire, au cafetier, au simple agent.

Ces courtiers informels augmentent les prix à leur guise, alors que le bailleur propose au départ un coût moindre», s’étonne M. Menaceri, qui explique que le propriétaire qui choisit le circuit informel ne dispose pas d’un contrat en bonne et due forme, qui peut se transformer en grosse face à des locataires récalcitrants. Pour ce membre de la FNAI, certaines pratiques répréhensibles actuelles, comme «l’avance d’une année», s’expliquent par la «crainte des propriétaires de ne pas voir le locataire sortir une fois le bail expiré».

«Le propriétaire ne peut même pas faire exécuter un jugement pour obtenir des dédommagements, puisque le locataire, qui devient pratiquement un SDF, n’a pas d’adresse connue.» L’autre élément perturbateur : la sous-location possible par le recours, par certains occupants de logements publics, à des contrats de gardiennage ou de prêt.

L’expert financier Ferhat Aït Ali estime que le marché locatif n’est pas conforme aux ratios universels en matière de proportions en rapport avec les salaires moyens et le reste de l’économie locale. «A l’origine de ce dérèglement, il y a avant tout un besoin en foncier locatif qui n’a jamais été pris en charge par l’Etat, qui crée de futurs bailleurs à travers les indus bénéficiaires de logements sociaux, mais aussi l’existence d’une économie informelle qui se nourrit de revenus occultes impossibles à appréhender chez la plupart des citoyens», explique-t-il.

«Ce marché, déstructuré depuis le début de l’afflux de revenus conséquents dans la sphère occulte de l’économie, obéit aux mêmes règles d’opacité que le reste de la sphère dite économique chez nous, où aucun chiffre ne colle ni avec la réalité économique du pays ni même avec la logique qui veut que personne ne peut engager plus du tiers de ses revenus dans une location», poursuit M. Aït Ali. Il fait remarquer que l’Etat n’arrive même pas à recouvrer ses propres loyers et est coincé entre un encouragement du marché locatif par fiscalité interposée, et la nécessité de recouvrer une partie des loyers prohibitifs à son profit.

L’expert met en avant l’absence d’une politique publique de la location ou même de gestion du parc immobilier. «Autrement, on ne se retrouverait pas avec deux millions de dossiers de logements, dans un pays qui a un parc total de 9 millions pour une population de 40 millions d’habitants, soit un logement pour 5 Algériens, alors que le taux d’occupation effectif est erratique, avec souvent deux logements vides ou à louer pour 12 personnes dans un autre logement à côté, et le tout dans un ensemble de logements dits sociaux ou promotionnels publics», détaille-t-il.

Selon le président de l’Apoce, Mustapha Zebdi, les pouvoirs publics doivent accorder des «facilités» par la réalisation d’un parc locatif social, où le bail ne doit pas dépasser le SNMG (SMIG) : «L’Etat réalise actuellement des logements dans les différentes formules. Il se doit de construire un parc locatif à mettre à la portée des familles à faible ou modeste revenu, notamment les jeunes mariés.» Rappelant que les Algériens évitent les formules actuelles de crédit, «par conviction religieuse», M. Zebdi appelle les autorités à «privilégier» des offres de crédit selon les convictions de chacun.

Pour sa part, la  FNAI réitère la même proposition : «Nous avons proposé que toutes les transactions passent par l’agent immobilier qui ne s’amusera pas à faire de sous-déclarations. L’Etat sera alors gagnant, puisqu’il y aura les vrais montants. Le manque à gagner du Trésor public est actuellement de 140 à 150% en raison des sous-déclarations. L’autre avantage est que l’on saura après 4 ou 5 ans la vraie valeur du marché immobilier algérien.»

Tebboune prévoit une baisse des loyers

Le ministre de l’Habitat, de l’Urbanisme et de la Ville, Abdelmadjid Tebboune, prévoit une baisse des prix de la location en 2017 à la faveur de la livraison des projets de logements publics. «Avec l’achèvement du dossier AADL 1 en mars 2017, nous prévoyons une baisse sensible des prix de location, particulièrement dans les grandes villes, une fois le parc immobilier doté de milliers de nouveaux logements», a indiqué M. Tebboune, au cours d’une rencontre avec les cadres de son ministère, tenue fin novembre 2016.

Le ministre a aussi défendu l’augmentation des taxes introduite par la loi de finances 2017. Selon le ministre, ces nouvelles taxes n’auront pas d’impact notable sur les prix. 

LF-2017 De nouvelles taxes

La loi de finances 2017 (LF-2017) a apporté de nouveaux taux de taxation des locations. Les revenus provenant de la location à titre civil de biens immeubles à usage d’habitation sont soumis à l’impôt sur le revenu global au taux de : 7% libératoire d’impôt, calculé sur le montant des loyers bruts, pour les revenus provenant de la location des habitations à usage collectif ; 10% libératoire d’impôt, calculé sur le montant des loyers bruts, pour les revenus provenant de la location des habitations à usage individuel, et 15% libératoire d’impôt, calculé sur le montant des loyers bruts pour les revenus provenant de la location de locaux à usage commercial ou professionnel. Ce taux est également applicable aux contrats conclus avec des sociétés. Selon l’expert financier Ferhat Aït Ali, la loi de finances 2017 «n’a rien apporté de nouveau, à part un relèvement des taux de 7% à 10% sur des loyers sous-déclarés et une élimination de l’abattement pour les logements de moins de 80 m2 ou ceux loués aux étudiants». Selon lui, ceci ne risque pas d’être d’un apport financier énorme pour le Trésor, et surtout ne régulera pas un marché qui souffre surtout de la cherté des loyers induite par une profusion de revenus non déclarés et de locations à usage commercial, mais qui peinent de plus en plus à trouver preneur avec le ralentissement de la sphère économique. *Nadir Iddir / el watan / lundi 06 février 2017

*******Location courte durée

Location vacances ou location de courte durée. Les termes peuvent changer, mais le besoin reste le même : être plus indépendant dans un appartement, loué pour un week-end ou l’espace d’une semaine pour des soins ou autres affaires, notamment dans les grandes villes ou près de la côte. Toutefois, ce type de location, qui fait miroiter la bonne affaire, est loin de répondre aux attentes.

Dans la capitale, les annonces déferlent sur la Toile. Internet reste le moyen le plus usité par les particuliers pour cette transaction immobilière. Ce type de location, qui est plus ou moins nouveau, reste tributaire des besoins financiers du propriétaire du logement. Le prix est variable. Il dépend essentiellement de la ville et de l’emplacement de l’appartement.

D’autres critères entrent en considération, tels que la qualité de l’ameublement (tous ces appartements sont meublés), la vue et les équipements connexes. Dans la capitale, les prix vont de 5000 DA la nuit à 10 000, voire 15 000 DA. Ce dernier prix est très rare, mais il est tout de même proposé. Ces propriétaires affichent, notamment à travers des photos, des appartements, voire des niveaux de villa luxueusement meublés avec jardin et piscine. La clientèle généralement visée par ce type de location très chère reste les touristes étrangers faisant escale à Alger, avant de se déplacer vers d’autres villes du pays. Dans les autres grandes villes, entre autres Oran ou Annaba, les prix sont dans la même fourchette avec des réductions significatives du prix pour les appartements loin du centre-ville. Sur certains sites internet, les prix de location ne sont pas affichés en dinar, mais en euro ou en dollar. Les prix vont de 25 à 120 euros la nuit. Les prix les moins chers restent réservés aux chambres en colocation et non pas aux appartements entiers.

Cette tendance prend de l’ampleur certes, mais dans une totale anarchie et sans aucun cadre juridique précis pour ce type de location. Les locataires restent tributaires des désirs financiers des bailleurs. Ils font également face à des annonces mensongères et des photos des appartements qui ne reflètent que la face luisante du bien immobilier en question. Le passage par un intermédiaire ou un professionnel demeure le plus rassurant, mais jamais sans risque. L’arnaque n’est pas à écarter étant donné que la location se fait sans aucun contrat. Ce créneau juteux pour nombre de propriétaires de logement mérite une attention particulière des autorités et un véritable texte de loi pour mieux l’encadrer. *Asma Bersali / el watan / lundi 06 février 2017

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L’Opgi vend ses 571.000 logements

ils seront cédés à leurs locataires à des «prix très bas»

Cette opération concerne les habitations en location avant le 31 décembre 2004, a ajouté le ministre qui n’a pas exclu la reconduction de cette opération pour les logements en location après 2004.

Plus d’un demi-million de logements relevant des Offices de promotion et de gestion immobilière (Opgi) seront cédés à leurs propriétaires.
C’est le ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme, Abdelmadjid Tebboune, qui a fait l’annonce mardi soir à la Télévision algérienne.
Prochainement, «il sera procédé à la cession des logements relevant des Offices de promotion et de gestion immobilière (Opgi) mis en exploitation avant 2004 au profit de leurs locataires qui bénéficieront d’avantages au niveau des prix et des délais de paiement», a-t-il déclaré. Le nombre de logements entrant dans le cadre de cette nouvelle opération avoisine les 571.000 unités et seront cédées à leurs locataires à des «prix très bas», a indiqué le ministre dans une déclaration Cette opération concerne les habitations en location avant le 31 décembre 2004, a ajouté le ministre qui n’a pas exclu la reconduction de cette opération pour les logements en location après 2004.
Le prix de référence du m² a été fixé à 12.000 DA en prenant en compte le lieu d’implantation des logements dans un souci d’«équité», selon le ministre.
Le prix du logement à Alger variera entre 750.000 DA et 1,28 million de DA tandis que les logements situés dans les wilayas du Sud à l’instar d’Adrar et Tindouf seront cédés à près de 30.000 DA, a précisé le ministre qui a affirmé que le montant des loyers versés par les locataires sera déduit de la valeur du logement. Les locateurs désireux acquérir leurs logements dans le cadre de cette opération bénéficieront d’une réduction de 10% dans le cas de paiement au comptant, de 7% dans le cas de l’acquisition en trois ans et de 5% si la période de versement de la somme requise varie entre 3 et 7 ans.
Pour ceux qui désirent échelonner les versements sur un délai n’excédant pas 20 ans, ils devront verser 5% du prix exigé.
Les moudjahidine et ayants droit bénéficieront d’une réduction de 40% du prix du logement.
Les personnes intéressées devront fournir un dossier à la commission présidée par le chef de daïra du lieu de résidence avant le 31 décembre 2015. Le dossier doit comporter les reçus de paiement des loyers.
Le dossier sera étudié par la commission de daïra et envoyé après acceptation à l’inspection des biens de l’Etat territorialement compétente pour évaluation du foncier. La commission rendra sa décision dans un délai n’excédant pas trois mois à compter de la date de dépôt de la demande. Le demandeur pourra introduire un recours à la commission présidée par le wali dans un délai d’un mois à compter de la date de la réception de la notification. Cette commission de wilaya se charge d’étudier et de trancher ces recours dans un délai d’un mois à partir de la date de l’introduction du recours.
Pour le ministre, cette opération est une nouvelle opportunité pour les revenus moyens et bas d’acquérir leur logement a des prix accessibles. Le ministère de l’Habitat avait entamé la même procédure entre 2003 et 2010, mais l’opération n’avait pas abouti en raison des prix élevés, selon M.Tebboune.*L’Expression-23.05.2013.

**L’Etat casse les prix de l’immobilier

2 millions d’Algériens concernés. Une nouvelle cession de logements publics vient d’être lancée sur tout le territoire national. A titre d’exemple, un appartement à Alger peut être acquis par son locataire au prix d’environ 50 millions de centimes. Mabrouk Allihoum!…

Des logements publics cédés pour «une bouchée de pain». C’est le ministre de l’Habitat, Abdelmadjid Tebboune, invité au JT de 20h, mercredi soir, qui en a fait l’annonce. En déduisant les 10% prévus en cas de paiement cash et en déduisant les loyers déjà versés, un appartement à Alger peut être acquis par le locataire, dans certains cas, autour de 50 millions de centimes (pour un logement estimé au départ à 750.000 DA). Selon sa superficie et son implantation. Même pour ceux qui n’ont pas les moyens de payer cash ont devant eux l’affaire de leur vie. Ils pourront bénéficier d’un échelonnement de paiements sur 20 ans. L’opération concerne l’ensemble du parc immobilier de l’Etat mis en location avant le 31 décembre 2004. Ainsi, à Tindouf par exemple, un appartement peut être acquis à… 3 millions de centimes. Qui dit mieux? Le parc que met en vente aujourd’hui l’Etat se compose, selon le ministre, de 571.000 logements répartis sur l’ensemble du territoire national. Avec la famille algérienne qui compte en moyenne 4 personnes, ce sont plus de 2 millions d’Algériens qui bénéficieront de cette opération. Il faut toutefois préciser que ce n’est pas la première fois que l’Etat lance cette formule. Dès 2003, la proposition était faite aux locataires de logements publics. Le prix du m² à l’époque était de 18.000 DA. Revu à la baisse, ce prix a été ramené à 14.000 DA le m² en 2010. Aujourd’hui, il est à 12.000 DA le m². C’est bien sûr là un prix de référence avec ses variables, son zoning, etc. Il n’en demeure pas moins que la valeur de cession de ces logements «défie toute concurrence». Les modalités de paiement aussi. L’étalement pouvant aller jusqu’à 20 ans. Dernière précision, les moudjahidine et leurs ayants droit (on présume que pour les ayants droit de chouhada il en va de même) bénéficient en plus d’une réduction de 40% de ce prix, somme toute déjà symbolique. Si l’Etat «casse» à ce point les prix, les raisons existent. D’abord sur le plan social, permettre l’accès à la propriété au plus grand nombre. Il existe aussi un phénomène dont on parle peu, qui est celui de la succession. Quand un locataire de logement public décède, il est difficile de régler la succession entre ses ayants droit. Un bien locatif n’est pas une propriété. Ensuite, il s’agit pour l’Etat d’alléger les charges de gestion immobilière qui pèsent sur ses structures. Opgi ou autres. Enfin, permettre l’accroissement de l’offre sur le marché de l’immobilier en espérant contribuer au nécessaire équilibre avec la demande qui reste forte. Surtout pour le marché locatif. Sauf que les bénéficiaires de ces mesures ne sont pas naïfs pour laisser passer la plus-value hors normes qu’ils peuvent retirer des prix réels pratiqués actuellement sur le marché. Ce qui ne résoudra pas l’envolée de la valeur de l’immobilier dans le pays tant que la demande restera supérieure à l’offre. Une tendance qui ne s’inversera pas dans l’immédiat. Sauf si et comme l’a laissé entendre Tebboune, en n’excluant pas la reconduction de cette mesure pour les logements en location après 2004. Ce serait alors une opération d’une toute autre envergure, compte tenu de la taille des programmes de logements réalisés par l’Etat depuis cette date. Il n’est pas inutile de relever l’impact de telles cessions sur plusieurs secteurs d’activités. Des effets collatéraux se produiront sur le plan de charge des notaires qui rendra leur profession encore plus attractive. Les tribunaux civils se verront encore plus sollicités par les affaires en matière de successions. Car, et il faut bien le mentionner, la catégorie de logements aujourd’hui concernés comprend pour une large part des bénéficiaires pas très jeunes. Et si, le ministre précise que «cette opération est une nouvelle opportunité pour les revenus moyens et bas d’acquérir leur logement à des prix accessibles» celle-ci ne cible pas forcément les plus jeunes. D’où la nécessité de réfléchir rapidement à la reconduction suggérée que nous avons vu plus haut. Pour satisfaire le gros de la demande tout en influant positivement sur le marché. Enfin et pour être le plus complet possible, il ne faut pas perdre de vue que cette opération vient accentuer le problème de la gestion immobilière, notamment celle de la copropriété privée. La dégradation des logements acquis lors de la cession des biens de l’Etat opérée au début des années 1980 est une résultante de l’absence de politique de gestion immobilière dont souffre notre pays. Les seuls textes réglementaires datant de 1983 et toujours en vigueur sont obsolètes. Dernièrement, le président de l’APC d’Alger-Centre s’en est plaint dans un entretien accordé à la presse. Les textes dont on parle font obligation aux communes d’imposer un gestionnaire en cas de désaccord entre les copropriétaires. Sur le terrain, cette obligation s’avère impraticable. Ceci dit, l’occasion que vient d’offrir l’Etat aux 571.000 bénéficiaires est unique en son genre. Mabrouk Allihoum! **Par Zouhir MEBARKI -L’Expression-Jeudi 23 Mai 2013

** Plus de 125.000 logements sociaux publics vacants ou occupés par des personnes autres que les bénéficiaires réels 

« Plus de 125.000 logements sociaux publics étaient vacants ou occupés par des personnes autres que les bénéficiaires réels », a révélé,  jeudi, le ministre de l’habitat, de l’urbanisme et de la ville Abdelmadjid Tebboune .

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S’exprimant dans une déclaration à la presse en marge d’une séance de questions orales au Conseil de la nation, le ministre a indiqué que les offices de gestion et de promotion immobilière ont lancé début avril une enquête à travers le territoire national pour recenser les logements sociaux publics vacants ou occupés par des non bénéficiaires. Il a même soutenu que cette enquête, qui se poursuit toujours, pourrait encore l’amener à revoir ce chiffre à la hausse.

Une fois l’enquête en question achevée, Tebboune a expliqué qu’un rapport sera soumis au gouvernement pour prendre les mesures nécessaires pour la régularisation de ces logements notamment ceux cédés aux tiers en infraction à la loi.*Par Kaci Haider | jeudi 23/04/2015 | algerie1.com/

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*Acquisition du logement: Ce que vous proposent les banques

Ce que vous proposent les banques

Le logement est un droit dans la Constitution algérienne. Mais les Algériens ont-ils véritablement accès à ce droit? La Mégaexpo consacrée aux réalisations du pays depuis l’Indépendance qui se tient à la Safex relance instinctivement la question. La réponse, tous les Algériens la connaissent. 50 ans après l’Indépendance, le logement reste difficile d’accès. Cela est même un rêve que beaucoup d’entre eux ne caresseront jamais, malgré les vastes chantiers de construction qu’a entamés l’Etat. Toutefois, afin de permettre aux citoyens de se trouver un toit, les autorités ont lancé diverses formules de financement par prêt bancaire et cela à des taux bonifiés.
Une virée à la Safex pour cette mégaexpo consacrée aux réalisations du pays, permet de rappeler ces dispositions. En effet, un tour dans les stands des banques nationales qui exposent dans ce salon et on remarque très vite que le crédit à taux bonifié est la star du moment. Que ce soit à la BDL, Badr, BNA, BEA, CPA ou même la Cnep, la demande est la même.
«S’il vous plaît des simulations pour voir le montant de crédit que mon salaire me permet d’avoir», demande la majorité des visiteurs qui semblaient émerveillés par cette offre de crédit avec un taux bonifié de 1% ou 3%. Certains d’entre eux, ignoraient même son existence. Alors que le décret exécutif y référant date du 14 mars 2010. Pourtant, la totalité des banques nationales proposent ce produit. «Ce type de crédit bonifié n’est accordé que pour les clients désirant acquérir un logement neuf ou construire leur propre habitation», a précisé le commercial du stand de la BDL. Ce dernier affirme que les banques ont mis au point un ensemble de critères définissant le type de logements éligibles à la bonification du taux d’intérêt, leur fourchette de prix, ainsi que le tarif de référence applicable pour la détermination du taux de la bonification qui est supportée par le Trésor public. «Pour être éligible, la demande de crédit doit porter sur la construction d’un logement collectif promotionnel, réalisé par un promoteur public ou privé», explique-t-il.
«Le logement ne doit pas coûter plus de 12 millions de dinars. Et sont exclus la vente en PAP (particulier à particulier)», a précisé pour sa part le responsable du stand de la BEA. «Pour l’acquisition de PAP, il reste la formule de crédit simple dont le taux d’intérêt varie d’une banque à une autre et qui est chez nous (la BEA, Ndlr) 6,25%», souligne-t-il.
Les souscripteurs aux logements sous la formule de la location-vente ne peuvent postuler à la bonification des taux d’intérêts. «En revanche, toutes les autres formules d’acquisition des logements (LSP ou promotionnel commercial), sont éligibles aux taux bonifiés à condition que les critères de superficie maximale et de prix maximum soient respectés», rapporte de son côté la responsable du stand du CPA. «Les banques prêteront au maximum 90% du coût d’acquisition d’un logement rural ou promotionnel collectif», ajoute-t-elle. Le décret exécutif du 14 mars 2010 relatif au crédit immobilier à taux bonifié de 1% ou de 3% énonce plusieurs critères. Pour la construction d’un logement rural, le bénéficiaire supporte un taux d’intérêt de 1% par an lorsque ses revenus sont inférieurs ou égaux à six fois le Snmg et de 3% par an lorsque ses revenus sont situés entre six fois et douze fois le Snmg. Dans le cas de l’acquisition d’un logement promotionnel collectif, le bénéficiaire supporte un taux d’intérêt de 1% par an lorsque ses revenus sont supérieurs à une fois le Snmg et inférieurs ou égaux à six fois le Snmg, et qu’il supporte un taux d’intérêt de 3% par an lorsque ses revenus sont supérieurs à six fois le Snmg et inférieurs ou égaux à douze fois le Snmg. La durée du remboursement ne doit pas dépasser 30 années. Cette durée sera calculée en fonction du montant du crédit, de l’âge de l’acquéreur et de sa capacité de remboursement, sachant que les mensualités de remboursement ne peuvent dépasser 30% du salaire. Ce dispositif prévoit également d’accorder une aide financière de 700.000 DA aux acquéreurs dont le salaire mensuel atteint une à quatre fois le Snmg et de 400.000 DA à ceux dont le revenu mensuel dépasse de quatre à six fois le Snmg. 50 ans après l’Indépendance, le droit au logement reste donc difficile à atteindre. Il faut s’endetter au moins pendant 30 ans pour pouvoir en rêver… Alors, si vous êtes intéressés sautez le pas, pour le Centenaire de l’Indépendance vous aurez terminé de le payer. (L’Expression-09.07.2012.)

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*C’est inadmissible !

le loyer est quatre fois plus élevé que son prix réel sur le marché national

 Les experts immobiliers s’accordent à dire que le loyer est quatre fois plus élevé que son prix réel sur le marché national, caractérisé par la hausse de la demande, ce qui incite à la spéculation. Un autre phénomène est apparu il y a quelques années. Il a été constaté que dans certains quartiers, un seul appartement peut être occupé par deux familles, car, vu la hausse vertigineuse du loyer, il n’est pas donné à tous les salariés de s’offrir un seul appartement.

 Selon un expert immobilier, le loyer reste très élevé, tout particulièrement dans les grandes villes. A titre d’exemple, à Alger, le loyer d’un studio pourrait atteindre 25 mille dinars, alors que ce montant ne devait pas dépasser 5 mille dinars. Notre expert relève une incompatibilité entre le pouvoir d’achat et le marché de l’immobilier, notamment en ce qui concerne le loyer, ajoutant que le montant mensuel du loyer ne doit pas dépasser de trois fois le salaire mensuel moyen, alors que le SNMG reste en deçà de n’importe quel prix de loyer sur le marché local. Parmi les raisons de cette hausse effrénée, notre spécialiste évoque la spéculation, si on prend en considération la hausse de l’offre de l’ordre de 20%, grâce aux programmes de logements lancés par les pouvoirs publics. Dans le même sillage, un autre phénomène a été noté récemment ; dans certains endroits d’une grande densité de la population, un logement pourrait être partagé entre deux familles, souvent ayant des liens familiaux. Le recours à la colocation, dans ce cas là, est devenu très habituel, du fait de la hausse du loyer. Certains apparts sont cédés à 40 mille DA le mois ! Pour sa part, l’experte en économie, Mme. Hassna Lakhlef, a estimé le nombre des logements consacrés pour la location à plus d’un million unités. Le 5e recensement de la population et de l’habitat, qui s’est déroulé en 2008, a révélé que plus d’un million d’unité ne sont pas exploités régulièrement, a-t-elle soutenu. Les prix de location de logement en Algérie seront révisés avant la fin de 2012, rassure-t-elle. (El Khabar-26.11.2011.)

Autour du logement

**Le coût du logement

 Depuis plus d’une décennie, le logement constitue l’une des causes principales des émeutes qui ont cours dans le pays. Malgré les efforts accomplis par l’Etat, la tension persiste vu la grande différence qui existe entre l’offre et la demande. Les retards accumulés à partir de 1986 – année de la baisse des prix du pétrole – et surtout dans les années 1990 – période de l’application du programme d’ajustement structurel – pénalisent les efforts entrepris. La hausse des prix du pétrole, depuis, a permis de grands transferts sociaux. Il est indéniable que les efforts déployés ces dernières années ont pu faire baisser la pression. Mais le problème reste entier car les besoins sont permanents et, chaque année, la demande augmente.

Si au niveau de la transparence des opérations de distribution, les citoyens se mobilisent et réagissent, plusieurs facteurs bloquent encore. Les mesures d’incitation économiques et financières des pouvoirs publics en faveur des promoteurs et des autoconstructeurs ne trouvent pas de bons relais pour être bien appliquées. La bureaucratie des banques et des services crée des goulots d’étranglement qui donnent lieu à des retards importants, lesquels entraînent des surcoûts qui rendent encore plus élevé le coût du logement.

De plus, une grande partie des couches moyennes se trouve pénalisée, n’ayant pas accès au logement social ou au logement aidé et ne pouvant pas être éligible au crédit bancaire vu le coût exorbitant du logement promotionnel. Or, ces couches moyennes peuvent financer leur propre logement et contribuer à l’effort national.
Selon plusieurs témoignages, la pratique du pot-de-vin dans le recouvrement a été institutionnalisée dans le secteur. Or, les pots-de-vin que versent les entrepreneurs et qui vont dans les poches des fonctionnaires sont répercutés dans le prix final du logement. Cela veut dire que c’est l’Etat qui paie indirectement le pot-de-vin dans le cas du logement social et le citoyen aussi, quand il paie le logement en partie ou en totalité dans les programmes de promotion.

Sur un autre plan, la disparition des grandes entreprises de réalisation qui dépendaient du secteur public, si elle a permis la création de petites entreprises dynamiques, a néanmoins bloqué l’industrialisation du secteur de la réalisation. Or, vu les besoins immenses, la présence de grandes entreprises est nécessaire. Pour l’instant, ce sont des entreprises étrangères qui décrochent les grands contrats, même si l’on constate une percée du privé national.

La crise du logement et les problèmes que rencontrent les programmes de réalisation devraient amener l’Etat à mettre de l’ordre dans le secteur en poussant les professionnels à s’organiser face aux pratiques bureaucratiques des banques et de l’administration, et en prenant en compte la difficulté, pour les couches moyennes, d’acheter leur logement. (El Watan-18.01.2012.)

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*Les logements sociaux inoccupés ou loués par leurs propriétaires

 seront désormais récupérés par l’Etat.

 **La wilaya d’Alger a décidé enfin de passer à l’action pour déloger les faux bénéficiaires

 Il était temps! Les logements sociaux inoccupés ou loués par leurs propriétaires seront désormais récupérés par l’Etat.

En indiquant que l’«Etat récupérera les logements loués par leurs propriétaires qui en avaient bénéficié lors des précédentes opérations de relogement», la wilaya d’Alger a décidé enfin de passer à l’action. Il était temps car cette mesure, quoiqu’un peu tardive, était très attendue par tout le monde, particulièrement ceux qui occupent des habitats précaires et qui avaient crié à l’injustice en ne voyant pas leurs noms figurer sur la liste des bénéficiaires des logements sociaux. Intervenant à l’occasion du lancement de la vingt-cinquième opération de relogement qui touchera plus de 3000 familles habitant la wilaya, Mohamed Kebir Adou, wali d’Alger, a adressé une sévère mise en garde aux contrevenants en précisant que «les services de l’Office de promotion et de gestion immobilière effectuent des enquêtes périodiques pour s’assurer que les logements octroyés l’année dernière, dans le cadre de l’éradication de l’habitat précaire et des bidonvilles au niveau de la capitale, sont effectivement occupés par leurs propriétaires».
Le nombre de logements vacants qui auraient été recensés au niveau de la wilaya d’Alger est différemment apprécié. Selon le wali, il faut être très prudent avec les chiffres, estimant qu’«on ne peut considérer un logement dont les propriétaires sont en voyage comme un logement vacant». Mohamed Kebir Adou accorde une grande importance à ces opérations de relogement qui avaient dû être ajournées à cause du retard pris dans la réception de certaines bâtisses. «Les opérations de relogement étaient prévues pour le mois de juillet dernier, mais nous avons préféré attendre la fin du mois de Ramadhan pour les lancer car les logements n’étaient pas totalement prêts», dit-il.
Revenant sur les incidents qui ont émaillé certains quartiers et les protestations des habitants de Diar Echems qui auraient refusé d’être relogés à Birtouta, M. Adou a tenu à apporter cette précision en indiquant que la wilaya n’a forcé la main à personne et que «les citoyens sont libres de partir ou de rester». Et de préciser: «Les vieux quartiers connaîtront des travaux de réaménagement, avec la réalisations d’aires de jeu et d’espaces verts». Le relogement des 3245 familles, selon le programme établi par les services spécialisés de la wilaya, a débuté hier et s’étalera jusqu’au vendredi 9 de ce mois, conformément aux directives du président de la République qui a décidé d’en finir une bonne fois pour toutes avec l’habitat précaire et les bidonvilles. 630 familles occupent actuellement des chalets à la cité Mimouni, Draâ El Gandoul, Bourada et Bentalha.
En 2010, la wilaya d’Alger avait focalisé l’attention en procédant à «la plus grande opération de relogement des citoyens depuis l’Indépendance», opération qui a touché 10.000 familles ayant occupé des bidonvilles, des habitations précaires et des chalets. Selon le wali d’Alger, l’opération de relogement se poursuivra en 2011 et «toutes les familles occupant des habitations précaires seront relogées». Se taillant la part du lion, Alger bénéficiera, dans le cadre du plan quinquennal 2010- 2014, de 60.000 logements sociaux et 20.000 logements promotionnels. (L’Expression-06.09.2011.)

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La wilaya d'Alger a décidé enfin de passer à l'action pour déloger les faux bénéficiaires

*Affichage par les APC des noms des bénéficiaires de logements sociaux

 Les exclus crient à l’injustice

L’affichage par les APC des noms des bénéficiaires de logements sociaux n’a pas fait que des heureux. Des milliers de demandeurs exclus crient leur ras-le-bol et exigent la révision des listes.

Les logements de la discorde. Des milliers de citoyens ont investi la rue après la publication des listes des bénéficiaires de logements sociaux par les APC. Partout, à travers le pays, on fait état de rassemblements devant les mairies suite à la divulgation de ces listes qui, apparemment, ont créé plus de problèmes qu’elles n’en ont résolu. A N’Gaous, dans la wilaya de Batna, la protestation a tourné carrément à l’émeute et les affrontements entre les exclus des listes des bénéficiaires et les policiers chargés de rétablir l’ordre ont fait plusieurs blessés, de part et d’autre. Selon un premier bilan, une vingtaine de policiers ont été blessés et vingt-sept personnes arrêtées lors de ces émeutes qui ont éclaté dimanche et se sont poursuivies jusqu’au lundi, jetant l’effroi au sein de toute la population. de la wilaya. Après avoir saccagé le siège de la daïra à qui échoit la mission de distribuer les logements sociaux en remplacement des APC accusées de ne pas jouer le jeu puisque écartant de leurs listes les familles nécessiteuses et les vrais demandeurs en quête d’un toit, les contestataires ont bloqué la route nationale 78 reliant Biskra à Sétif, via N’gaous, pour exiger la libération de tous les manifestants arrêtés. Dans la wilaya de Mila, dans le Constantinois, le wali a décidé d’annuler, purement et simplement, l’opération en réponse au mécontentement exprimé, spontanément, par la population après l’affichage de la liste portant noms des bénéficiaires des logements publics locatifs, rendue publique dans la localité de Ferdjioua. Se voulant rassurant et afin d’apaiser la colère des protestataires, le premier responsable de l’exécutif a ordonné une enquête à ce sujet en promettant que seuls les demandeurs ayant un réel besoin de logement seront maintenus ou retenus. La protesta s’est étendue, également, à la wilaya de Sétif, la commune d’El-Eulma, plus exactement, où des centaines de personnes mécontentes à la suite de la publication de la liste des bénéficiaires se sont regroupées devant le siège de la daïra pour manifester leur réprobation. Selon Mohamed Mekaïri, le chef de daïra, 700 des 963 logements locatifs sont allés aux demandeurs dont les dossiers ont été déposés en 1989. Les 263 autres unités ont été réservées à la résorption de l’habitat précaire et ont touché 28 vieux quartiers. La commission a étudié 9488 dossiers sur les 12.251 qui lui avaient été soumis. Dans la wilaya de Boumerdès, la publication des listes de bénéficiaires de logements a suscité, aussi, une vague de mécontentements qui ont entraîné l’intervention de la police pour disperser les manifestants et protéger le chef de la daïra, pris à partie par les insatisfaits. Venus de plusieurs localités, les contestataires demandaient l’annulation de ces listes et sollicitaient une entrevue avec le premier responsable de la daïra qui aurait donné son accord pour recevoir un à un les demandeurs exclus et pouvoir écouter leurs doléances. Idem, à Alger où des attroupements ont été signalés aux alentours de la commune de Sidi M’hamed en signe de protestation contre la liste des bénéficiaires. Sur les 6800 demandes, 60 seulement ont été satisfaites et le nombre des cas sociaux serait important tout comme celui des gens qui habitent dans des caves, que les élus ont pourtant promis de traiter en priorité.
Dans la wilaya de Biskra, les citoyens se sont plaints, quant à eux, du manque d’eau potable et des fréquentes coupures d’électricité. En signe de protestation, plusieurs habitants de la commune de Lichana ont investi hier la mairie. Le président de l’APC, Salah Rahmani, a tenu à rassurer les manifestants en leur indiquant que «l’exploitation prochaine d’un nouveau forage devrait garantir un meilleur approvisionnement en eau potable.» S’agissant des coupures d’électricité, le premier magistrat de la commune a précisé que les services techniques de la Sonelgaz ont été informés et qu’ils vont prendre en charge ce problème. (L’Expression-29.06.2011.)

**Les «clefs» incertaines de l’accès au logement

Depuis la formation du gouvernement d’Abdelmakek Sellal, le 4 septembre 2012, le dossier de l’accès au logement semble rebondir avec un élan exceptionnel, même si sa gestion assurée jusque-là par l’ancien staff gouvernemental n’a pas manqué de vitalité et d’intérêt.

Ce n’est, en tout cas, qu’une vision logique qui se prolonge sur un dossier politique d’une extrême sensibilité. D’ailleurs, devant les députés du Conseil de la nation, le Premier ministre a avoué que le problème du logement «constitue un danger pour la stabilité du pays».

Le mot est lâché ! En effet, les tensions sociales, qui affectent la scène algérienne depuis plusieurs années, sont, en grande partie, alimentées par une demande toujours exponentielle en logements. La satisfaction ne risque pas d’intervenir de sitôt, vu que plusieurs facteurs, aussi bien conjoncturels que structurels, se sont ligués pour prolonger et corser la crise.

Les émeutes liées à cette revendication se sont étendues, d’une façon exceptionnelle, sur les trois dernières années et sur l’ensemble du territoire national. Il s’ensuit que la grande problématique, nourrissant la relation tendue entre les pouvoirs publics et la population, prend plus de complexité et de malentendus, lorsqu’il s’agit de la demande de logement. Cette dernière a montré son caractère aigu et chronique à la fois.

Indubitablement, la politique de l’habitat dans notre pays a connu un parcours tortueux aussi bien dans ses ambitions de répondre à une demande toujours croissante et inscrite dans la durée, dans son évolution dans une logique territoriale peu soucieuse des équilibres, que dans les typologies architecturales offertes jusqu’à ce jour.

L’origine de tant distorsions et d’incohérences, dont le «clientélisme et la corruption qui minent ce secteur» (dixit Sellal), est évidemment liée à l’histoire tourmentée de notre pays, et singulièrement à la gestion de l’économie nationale et à l’aménagement du territoire tels qu’ils sont conduits depuis 1962.

L’extrême tension, qui a caractérisé le dossier de l’accès au logement au cours de ces dernières années, a même valu à l’Algérie une «évaluation» de la part de l’Organisation des Nations unies.

Ce fut en juillet 2011, lorsqu’un rapporteur spécial, relevant de cette institution, en l’occurrence Mme Raquel Rolnik, s’est déplacée dans notre pays pour en rapporter les incohérences et les difficultés qui obèrent la politique du logement. Une politique pourtant volontariste et «généreuse», basée sur une offre toujours croissante.

Rien que pour le budget du quinquennat 2010-2014, cette offre représente 17,4%, couvrant les programmes d’habitat sous toutes leurs typologies (social, promotionnel, participatif, rural…), et ce en application du droit au logement contenu dans la Constitution.

On estime qu’en 1962, seuls 10% d’Algériens vivaient dans des logements convenables. Un demi-siècle plus tard, la donne a complètement changé et le paysage urbain et rural de l’Algérie se trouve fondamentalement chamboulé.

Dans son apport, Mme Raquel Rolnik révèle des situations qui lui ont paru «anormales» en matière d’habitat. Elle a fait état de surpeuplement des logements, de la location de garages, de la spéculation sur les prix des loyers, des expulsions de familles via des procédures judiciaires, la prolongation de vie des logements d’urgence (chalets), supposés temporaires, du dépérissement du vieux bâti, de la forte proportion de logements inoccupés (14% selon des sources officielles) et de bien d’autres aberrations.

Le rapport s’est également penché sur certaines incohérences des efforts de l’Etat en matière d’offre de logements, incohérences qui font qu’il y a une production de logements, mais que le développement d’un habitat convenable n’arrive pas à s’imposer sur le terrain, et ce, en raison de «la non-prise en compte des vrais besoins en la matière».

Il s’ensuit que le rapport de l’émissaire de l’ONU prend acte des «efforts récents de planification urbaine entrepris à travers le Schéma national d’aménagement du territoire et des plans locaux». Le rapport met clairement en avant le déficit de transparence affectant les opérations de distribution de logements  à travers toutes les wilayas du pays.

«Les diverses institutions qui participent au processus d’attribution de logements disposent d’une marge de discrétion qui ouvre la voie au clientélisme et à la corruption». Ce qui, selon le même document, entraîne des situations de «soupçons et de manque de confiance de la part de la population, en témoignent des émeutes qui, régulièrement, explosent suite à l’affichage des listes de personnes auxquelles sont attribuées des logements de type social locatif».

Nouveau partenariat et esprit d’émulation

Ce sont là des préoccupations qui ont été exprimées publiquement par le nouveau Premier ministre, aussi bien dans ses interventions devant la presse que dans ses déclarations devant les deux chambres du Parlement. Il en a appelé à toutes les parties-administration locale, APC, daïras…, pour redresser une situation dont dépend, selon ses propres paroles, la stabilité du pays.

Pour les prochains mois, le gouvernement compte lancer la construction de 1.450.000 unités de logements, toutes formules confondues. Ce programme fait partie du plan d’investissements publics 2010-2014 qui prévoit la réalisation de quelque 2,5 millions d’unités. Cependant, le rythme de construction est loin de répondre à la pression de la rue.

C’est pourquoi, le nouveau ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme, Abdelmadjid Tebboune, compte réactiver l’Agence de l’amélioration du logement (AADL), même si les programmes, qui lui ont été confiés au début des années 2000, n’ont pas tous été sanctionnés par le succès.

Pour preuve, des demandes enregistrées auprès de cette Agence depuis 2001 traînent à ce jour, donnant naissance à des protestations de bénéficiaires. «Nous donnerons un nouveau souffle au logement location-vente», promet le Premier ministre.

S’agissant de l’outil de réalisation, les entreprises algériennes semblent loin d’avoir gagné la bataille. Les nouveaux signes de ce déficit de l’outil national de réalisation sont les sollicitations que le gouvernement adresse à des partenaires étrangers, en plus des Chinois qui gardent un consistant plan de charges.

Il s’agit, entre autres des Portugais, Espagnols et Italiens qui sont appelés à la «rescousse» pour sauver le programme national de construction de logements. La diversification du partenariat dans le secteur de l’habitat ne vise pas, selon Tebboune, à réduire la part des entreprises chinoises.

Pour faire l’«éloge» de ces dernières, le ministre a annoncé la semaine passée que «les constructeurs chinois vont nous offrir gratuitement un opéra de 3.000 places». Il justifiera l’appel à d’autres partenaires pour la réalisation des programmes de logements en soutenant que «la diversification des partenaires va accentuer la concurrence et lancer la compétition entre les différentes entreprises sur le marché national».

Les ortugais auront, dans un premier jet, un plan de charges de 50.000 logements à construire, sur la base de la loi de partenariat adoptée depuis 2009, à savoir la règle des 49/51%. La partie algérienne, prenant en charge la portion majoritaire de l’actionnariat, est déjà désignée.

Il s’agit de la Société de gestion des participations de l’Etat (SGP) Indjab. Le directeur de ce holding public, Hafid Fassouli, précisera que ces joint-ventures sont des sociétés mixtes d’une durée de vie de 80 ans, ce qui rehaussera les chances d’un partenariat fructueux.

«La voie est ouverte pour les opérateurs privés pour conclure des partenariats avec les entreprises portugaises. Nous allons parrainer ces accords qui seront bénéfiques pour le pays, dont la capacité de réalisation avoisine 80.000 unités par an», souligne le ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme, qui précise que le gouvernement est prêt à travailler sur la même ligne pour conclure des accords de même type avec d’autres pays.

«L’Algérie n’est pas intéressée par des partenariats avec des entreprises qui se contentent de réaliser certains projets et partir avec notre argent, mais plutôt avec des partenaires solides qui s’installent ici pour une longue durée, ce qui permettra la formation de nos jeunes, avec un transfert de savoir-faire», ajoutera-t-il.

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Le protocole d’accord portant sur la création d’entités joint-ventures, signé entre les deux parties il y a quelques jours, aura à prendre en charge la réalisation de petites villes de 3.000 à 5.000 logements, avec tous les équipements d’accompagnement, notamment les établissements scolaires, de santé et de sécurité.

Une partie de ces investissements ira vers la nouvelle ville de Sidi Abdellah, à l’ouest d’Alger. Les autres sites seront arrêtés en concertation avec le ministère de l’Aménagement du territoire, de l’Environnement et de la Ville.

La nouveauté avec les entreprises portugaises candidates au partenariat avec l’Algérie, c’est cet effort de transfert de technologie, auquel elles sont invités à donner corps. Ce sera par le truchement de la formation d’opérateurs de chantiers, sanctionné par un diplôme. C’est là l’une des solutions par lesquelles le gouvernement compte renforcer les capacités managériales de l’outil national de réalisation.

Le ciment : talon d’Achille du système d’approvisionnement

Outre les entreprises de construction, l’outil national de réalisation signifie également les approvisionnements en matériaux de construction. Sur ce plan, et particulièrement quand il s’agit du ciment, le déficit paraît trop manifeste. L’Algérie importe chaque année 2 millions de tonnes de ciment de l’étranger, outre une production nationale de quelque 14 millions de tonnes, dont 10 millions relèvent des entreprises publiques de ciment.

«Avec le montant de l’importation de ciment, l’Algérie aurait pu construire une nouvelle cimenterie», estime Brahim Bendjaber, ancien président de la Chambre algérienne du commerce et de l’industrie (CACI).

Pendant les neuf premiers mois de l’année 2012, notre pays a importé pour un montant de 190 millions de dollars en ciment ; les prévisions, d’ici la fin de l’année, tablent sur un volume de 2,5 millions de tonnes d’importation.

La réalisation d’une cimenterie coûte 170 millions de dollars, précise Bendjaber dans un entretien au quotidien El Khabar (édition du 1er novembre 2012). Les approvisionnements des chantiers de construction de logements en ciment sont aussi fortement perturbés par la spéculation qui frappe ce précieux produit.

La part de consommation de l’Algérien en ciment est établie à 514 kilogrammes par habitant, sans que les programmes de construction puissent en bénéficier de façon fluide et régulière du fait de circuits commerciaux gangrénés par l’affairisme et la spéculation. Théoriquement, la construction d’un logement consomme entre 25 et 30 tonnes de ciment.

Ces chiffres sont allégrement dépassés en Algérie, en raison de la spéculation et de fausses déclarations de certains organismes réalisateurs. Les velléités de l’administration de réduire ces «fuites» par le système de bons n’ont pas pu remettre totalement sur les rails le système de distribution de ciment en direction des entreprises de réalisation.

On estime que 20 à 30% des quantités de ciment consommés par les chantiers passent par des intermédiaires, établissant ainsi un système de revente informelle qui renchérit son prix de cession.* 06 Novembre 2012-Les Débats

**   «L’aide au logement reste de 70 millions»

Le ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme, Noureddine Moussa, a démenti, hier, toute information faisant état de l’augmentation du montant de l’aide à la construction des logements ruraux.
Dans un point de presse organisé dans le cadre de la visite de travail et d’inspection qui l’a mené dans la wilaya de Nâama, le ministre a été catégorique en affirmant que le montant de 70 millions de centimes est resté inchangé.
Des rumeurs ont, en effet, circulé ces derniers temps, avançant que le montant de l’aide sera augmenté pour atteindre 100 millions de centimes. «Il n’y a rien de tout cela», a affirmé le ministre. M.Moussa a rappelé, en outre, que les logements de type F2 sont supprimés depuis 2006 et que son département n’engagera plus des projets de construction de logements de ce type.
Dans ce sillage, le ministre a affirmé que l’urbanisme est un processus qui doit être pris en charge par l’ensemble de la population.
Un processus qui demande un changement de mentalité et de comportement par les citoyens pour un meilleur cadre de vie. Sur ce point, le représentant du gouvernernent a indiqué que les recommandations des dernières assises de son secteur seront mises en application d’une manière graduelle.
Cela étant dit, le ministre s’est montré satisfait de sa visite dans la wilaya de Nâama, du moins pour la séance matinale où il a été l’hôte des communes de Sfissifa, Aïn Sefra et Nâama.
Un bilan qu’il estime positif d’autant plus que cette wilaya de 12 communes et de 242.000 habitants dispose d’un parc de 45.000 logements a-t-il souligné.
Ce qui représente un taux d’occupation de logement (TOL) de 4,5%, c’est-à-dire 4,5 personnes pour chaque logement alors que le taux national est de 5%. Noureddine Moussa a affirmé, dans ce sens, que la wilaya de Nâama a bénéficié de 12.500 logements pour ce quinquennat (8000 logements ruraux et 4500 logements sociaux). Il a annoncé un quota supplémentaire sans donner plus de précisions. Ce qui est sûr, a-t-il noté, c’est qu’«il y a encore entre 4000 à 6000 logements ruraux qui sont en cours de lancement».
Pour le logement public locatif, le ministre a annoncé que 1000 autres unités seront lancées avant la fin de l’année en cours.
A propos de sa visite de travail et d’inspection, le ministre a effectué une visite dans le lotissement de 202 lots d’habitat rural, la visite du chantier de surêté de daïra et a inauguré la bibliothèque communale de la commune de Sfissifa. Dans la commune de Aïn Sefra, il a visité le chantier de 150 logements LPL, le lycée 8000 places et le chantier du musée.
Au niveau de la commune de Nâama, il a posé la première pierre du chantier de 1000 lits d’une cité universitaire et celui de 80 logements LPL.
Il a mis également en exploitation le siège de la Dlep.
Le soir, le ministre a effectué une visite dans la commune de Mecheria où il a inspecté plusieurs projets. (L’Expression-29.06.2011.)

*Rapport « noir » sur le prix du logement en Algérie

Toutes les mesures de soutien prises par le gouvernement pour « casser » les prix du logement ont échoué. L’exécutif a également échoué dans ses tentatives de mettre un terme à la spéculation qui est derrière la flambée des prix de l’immobilier en Algérie.

En effet, ni les aides de la Caisse Nationale du Logement (CNL), ni les exonérations fiscales n’ont pu rendre le logement accessible pour la couche moyenne en Algérie, et ce, en dépit des onze (11) exonérations fiscales en matière de fiscalité immobilière décidées par la direction générale des impôts. Selon des sources de la Direction Générale des Impôts, cette dernière a élaboré récemment un rapport sur les exonérations fiscales visant à soutenir le prix du logement. Ce rapport envoyé au ministère des finances sera prochainement au centre d’un conseil interministériel. Il est considéré comme une évaluation générale des résultats de ces 11 exonérations qui devraient  baisser le prix du logement en Algérie. Ce rapport contient tous les aspects négatifs de ces exonérations fiscales dont ont bénéficié exclusivement les spéculateurs et certains acteurs opérant dans la réalisation de logement. Soulignant que tous les rapports élaborés à ce jour, ont démontré que le prix du logement continue de flamber en Algérie. Ainsi, les 11 exonérations fiscales décidées par le gouvernement n’ont finalement servi à rien. Nos sources indiquent que la Direction Générale des Impôts a recensé 11 exonérations fiscales directes. Il s’agit entre autres  de l’exemption de la taxe d’enregistrement, l’exonération et la baisse liées à la taxe de la publicité immobilière, en plus de l’exonération ou la baisse de la Taxe sur la Valeur Ajouté (TVA). Le ministère des finances a demandé ce rapport qu’il envisage de considérer comme référence en matière de prise de décision dans la loi de finance complémentaire. Nos sources estiment, par ailleurs, que le ministère des finances n’écarte pas la possibilité de revenir sur certaines exonérations fiscales qui n’ont pas donné les résultats escomptés en matière de baisse du prix du logement en Algérie. Parmi les exonérations qui seront réétudiée figure l’exonération sur les bénéfices venant des opérations de réalisation de logements promotionnel et rural. En plus de l’exemption de la taxe sur les revenus de la location des logements sociaux dont la superficie ne dépasse pas les 80 mètres 2. Pour rappel, le budget octroyé au secteur de l’habitat pour le quinquennat 2010-2014 est de 3 700 milliards de DA. Le gouvernement est appelé à réorganiser cet important secteur pour mettre fin à la spéculation. Il n’est secret pour personne que les spéculateurs et certains autres « intrus » au domaine du logement  sont derrière la flambée du prix de l’immobilier en Algérie. Quoique d’important programmes étatiques de réalisation de logement ont été achevés et d’autres ont été lancés, mais ils demeurent insuffisants devant la demande de plus en plus importante sur le logement dans les quatre coins du pays. (Echorouk-20.11.2010.)

**Qui peut accéder au logement ?

Une répartition injuste des logements
Les dernières décisions du gouvernement en matière d’habitat ont, reconnaissons-le, facilité l’accès au logement pour une bonne partie des postulants. Désormais, des salariés qui perçoivent entre 30 000 et 40 000 DA mensuellement peuvent mobiliser, outre l’aide de l’État, un crédit bancaire à taux bonifié leur permettant d’acquérir un logement promotionnel aidé. Entre 25 000 et 30 000 DA par mois, cela devient beaucoup plus difficile.
Question de gestion du budget familial. Côté banques, on n’en est pas encore à la vitesse de croisière. Au total, pour une grande partie de la demande, le sésame s’avère être le logement social locatif. Or, là se pose avec une plus grande acuité la problématique de la disponibilité du logement. Guère informés, les postulants dans cette catégorie et même ceux faisant partie des couches moyennes attendent désespérément depuis des années une solution à leur problème. Vite réglé dans certains cas si on verse du bakchich. Les rumeurs enflent dans de telles situations sans que l’État vérifie le bien-fondé des accusations. Avec tout cet immobilisme des services de contrôle, certains officiels  se demandent encore pourquoi la corruption a pris de l’ampleur en Algérie.
Ce qui paraît également frappant, c’est qu’avec des centaines de milliers d’unités construites annuellement, plus d’un million au cours de la dernière décennie, la crise du logement en Algérie est loin d’être résorbée. Une conséquence sans doute d’une répartition dans beaucoup de cas injuste des logements. Sur ce point précis, les instruments de contrôle n’ont pas également bien fonctionné.
Enfin, la solidarité n’a pas joué pleinement dans le dossier. Les entreprises ne se sont pas impliquées. En effet, les fonds sociaux des sociétés publiques et privées devraient, quitte à le rappeler, contribuer à augmenter l’offre en direction des salariés sans logis. D’autant que
3 millions de salariés en Algérie perçoivent au plus 10 000 DA mensuellement. Mais encore faut-il que cette masse d’argent soit bien gérée.
Le logement est ainsi hors de portée pour une grande partie de la population. La majorité des citoyens ne peut donc tabler que sur le logement social locatif. Or, là, toute une bureaucratie déploie son génie qui consiste dans notre cas à entretenir le désespoir de centaines de milliers de postulants.
En somme, dans ce chantier ouvert qui se résume à réduire les inégalités qui se sont creusées en matière d’accès au logement, nos gouvernants y jouent vraisemblablement, dans une dernière partie de “poker”, leur crédibilité écornée par une série de scandales. (liberté-24.11.2010.)

**En Belgique: combien doit-on gagner pour pouvoir acheter un logement

S’assurer un logement décent

De quel revenu doit disposer un ménage pour acquérir un logement ? Un revenu moyen suffit-il à acheter une maison à crédit ? Les jeunes ménages achètent-ils souvent avec le soutien financier de leurs parents ?

Crise ou pas, le crédit hypothécaire ne s’est jamais aussi bien porté : 2010 fut une année record, selon l’Union professionnelle du crédit (UPC), avec 276 000 nouveaux contrats octroyés pour un total de 26 milliards d’euros. En hausse de 22 % par rapport à 2009. Pourtant,  » ce ne sont pas les achats de logements qui en ont le plus profité « , tempère Sandrine Clerckx, juriste à l’UPC,  » mais les crédits à la construction et à la rénovation. Cela peut s’expliquer par l’existence de mesures fiscales incitatives (prêt vert, TVA réduite, etc.) dont on s’attend à la disparition. « 

Pas moins de 110 000 crédits ont été octroyés pour l’achat d’un logement, pour un montant moyen de 130 000 €. On est loin du prix moyen des biens résidentiels (maisons et appartements) qui, selon ING, devrait franchir la barre des 200 000 € en 2011.

 » Le marché immobilier n’a jamais été aussi inaccessible depuis vingt-cinq ans « , affirme Julien Manceaux, économiste chez ING. L’OCDE confirme :  » Les prix des habitations en Belgique sont 63 % trop élevés par rapport aux prix des locations et 53 % par rapport aux revenus des ménages.  » Toutes régions confondues, les prix de l’immobilier ont augmenté de 4,5 % en moyenne en 2010, estime ING, et cette tendance devrait se poursuivre durant les deux prochaines années.

« Cela devient de plus en plus difficile »

 » Ce secteur a connu une croissance des prix nettement plus rapide que l’augmentation du pouvoir d’achat des Belges « , souligne Marc Vandercammen, directeur du Centre de recherche et d’information des organisations de consommateurs (Crioc).  » Il devient donc de plus en plus difficile d’acheter, surtout si l’on veut vivre à Bruxelles ou qu’on ne dispose que d’un seul revenu. Avec moins de 2 500 € net par mois, on ne peut pas acheter grand-chose. « 

L’accès à la propriété est-il interdit aux jeunes ménages et aux isolés ? Faites le calcul. Un emprunt d’environ 225 000 € (prix de vente moyen de 200 000 € + droits d’enregistrement et frais) sur vingt ans coûte quelque 1 500 € par mois (taux fixe de 5,5 %). Comme le rappelle Jo T’Jampens de l’UPC, les banques préconisent de ne pas consacrer plus du tiers des revenus au financement du logement. Pour une charge mensuelle de 1 500 €, un ménage devrait donc gagner 4 500 €, sans compter les travaux, les assurances, le précompte, etc.

L’achat d’un premier logement risque d’être de plus en plus difficile à réaliser. Mais pas inaccessible. D’une part, selon une enquête de la Ligue des familles, le revenu annuel moyen net d’un couple avec un enfant oscille autour des 46 000 €, même si de nombreux ménages ne disposent que d’un seul revenu.

Ensuite, le taux d’épargne des Belges compte parmi les plus élevés au monde, avec 75 000 € en moyenne par personne en 2009, selon la KBC. Confirmations :  » Les moyens propres consacrés à l’achat d’une maison sont devenus plus importants « , nous confie Miek Van den Wyngaert, chez Dexia.  » Les jeunes font appel à leurs parents ou épargnent plus longtemps « , résume Jo T’Jampens (UPC).

Au final, tout se négocie au cas par cas, rappelle Liliane Tackaert, chez BNP Paribas Fortis.  » Chaque dossier est examiné individuellement et avec beaucoup d’attention. Nous regardons le prix du bien, son état, sa localisation, son potentiel futur et la capacité de remboursement des emprunteurs : budget du ménage, capacité d’épargne ancienne et future, apport personnel, évolution probable de carrière… Il est essentiel que nos clients restent en permanence capables d’assumer leurs obligations de remboursement sans hypothéquer leur niveau de vie. « 

Des formules de plus en plus souples

Pour les y aider, les banques proposent des formules de plus en plus souples (taux variables, crédits accordéons…) et des durées de plus en plus longues. Pour Stéphane Delelienne, gérant d’une agence Immotheker à Bruxelles,  » emprunter sur vingt-cinq ou trente ans n’est pas financièrement défavorable et cela permet de diminuer la charge mensuelle. « 

Cela dit, conclut ce courtier en crédit hypothécaire, les banques demeurent très attentives à la qualité des revenus.  » C’est plus difficile d’obtenir un prêt lorsqu’on est chômeur, indépendant ou sous contrat à durée déterminée. Récemment, un couple de clients travaillant pour la Commission européenne en CDD s’est vu refuser un crédit ! « 

Le verdict

Si vous avez un peu de capital (épargne ou aide familiale), il reste intéressant d’investir dans la brique, comme le font une majorité de Belges (trois ménages sur quatre sont propriétaires de leur logement). D’autant plus que les autres formes de placement ne rapportent pas grand-chose (épargne classique) ou présentent de sérieux risques (Bourse et fonds de placement).

Un emprunt hypothécaire de 100 000 € sur 20 ans coûte entre 650 € et 750 € par mois, selon la formule choisie. Un revenu net supérieur à 1 800 € ou 1 900 € devrait vous permettre d’en assumer le remboursement. Et le même montant dépensé dans un loyer est perdu à jamais.

L’immobilier en chiffres

- Le prix moyen d’un bien immobilier, toutes catégories confondues, devrait dépasser les 200 000 €en 2011. En 2010, les prix ont augmenté de 4,5 % en moyenne (source : ING).

- En 2010, une maison coûtait en moyenne 178 111 €, une villa 315 563 € et un appartement 184 406 € (source : SPF Economie).

- Ventilation par région :
339 718 € (maison), 802 690 € (villa) et 199 257 € (appartement) à Bruxelles ;
189 075 €, 337 898 € et 189 016 € en Flandre ;
135 814 €, 253 843 € et 142 363 € en Wallonie.

- Depuis 1975, le prix des maisons a été multiplié par 10, celui des villas par 5 et celui des appartements par 6, alors que le niveau général des prix ne s’est accru que d’un facteur 3.

- En 2010, 276 000 crédits hypothécaires (+ 21,4 %) ont été accordés pour un montant total de 26 milliards d’euros (+ 23,7 %). Parmi eux, 35 500 ont été des crédits à la construction, 86 000 ont servi à la rénovation et 110 000 au logement (source : UPC).

- Le montant moyen d’un crédit pour l’achat d’un logement était de 130 000 € en 2010, celui pour l’achat et la rénovation atteignait 150 000 €.

- En 2009, le revenu disponible moyen par ménage belge était de 40 998 € (38 060 € à Bruxelles, 39 205 € en Wallonie et 42 596 € en Flandre. Le revenu moyen par personne atteignait 17 441 € (source : SPF Économie).

- En avril 2011, à peine 2,11 % des crédits hypothécaires connaissaient une défaillance de l’emprunteur contre 10 % à 11 % des prêts à tempérament (source : Observatoire du crédit et de l’endettement). *Référence.Be-septembre 2012.

**Financement du logement

Prêts à taux bonifiés, le mode d’emploi

Le logement persiste à constituer l’un des problèmes les plus compliqués à résoudre en Algérie. Jusqu’ici toutes les formules tentées, sinon la plupart, pour améliorer une situation peu reluisante, ne sont pas parvenues à résorber complètement la crise du logement.

Problème du coût du foncier, du m2 construit, du pas de porte, de la résorption de l’habitat précaire et de ce qu’il suppose comme tricheries, autant de difficultés à l’accès au logement. Comme peut témoigner sur cette situation le projet de loi en cours d’étude à l’APN, destiné à supprimer les coopératives immobilières, si souvent décriées pour cause d’arnaque et de tromperie.
L’état a fini par proposer des formules de prêts attrayantes, à des taux bonifiés qui n’exposent pas les banques à des risques inconsidérés. Dans cette optique, la Cnep/Banque, leader historique dans le créneau du logement, peut être citée à première vue comme exemple. Ce qui ne signifie pas que les banques privées sont assujetties aux mêmes critères d’octroi de crédits.
Il s’agit d’un dispositif relativement nouveau, censé apporter des solutions aux problèmes récurrents qui rendaient l’accession au logement difficile sinon impossible, le coût des logements livrés en constante progression (prix du foncier, des matériaux et de la main d’œuvre) sans raison économique rationnelle, et l’insolvabilité des demandeurs, qui, de façon générale ne disposent pas d’un apport personnel (suffisant) au moment du dépôt de leur demande de prêt pour l’acquisition d’un logement. Ces problèmes rendaient l’aide (700 000 DA) accordée par la CNL, tout à fait inopérante eu égard au coût du logement livré.
Les ménages dont les salaires se situent entre 1 et 4 fois le SNMG, bénéficieront d’une aide de 700 000 DA de la CNL et d’un prêt à intérêt bonifié de 1%, ceux qui disposeront d’un revenu de 4 à 6 fois le SNMG, bénéficieront d’un crédit CNL de 400 000 DA et d’un prêt à intérêt bonifié de 1%, ceux qui disposent d’un salaire compris entre 6 et 12 fois le SNMG obtiendront un crédit immobilier doté d’un taux d’intérêt bonifié de 3%. Ce qui signifie que la différence entre ce taux bonifié et le taux d’intérêt en usage sera prise en charge par le Trésor public. Le crédit accordé devrait prendre en charge les capacités de remboursement de l’emprunteur, qui ne doivent pas excéder 30% du revenu, afin de lui éviter le surendettement. Cependant, les montants des prêts ont été plafonnés à 7 millions DA pour les revenus inférieurs à 4 fois le SNMG.
En effet, un décret sur la bonification des crédits immobiliers en faveur des ménages et des promoteurs immobiliers a été publié en mars. Les taux d’intérêt des crédits sont fixés à 1% ou 3% selon la catégorie des revenus. Ceux ayant un salaire inférieur à 90 000 DA peuvent prétendre à un prêt avec un taux d’intérêt de 1%. Quant à ceux ayant un salaire dépassant les 90 000 DA, ils peuvent bénéficier d’un prêt avec un taux de 3%. Les promoteurs immobiliers ont accès au foncier à des prix soutenus par l’état, selon la zone d’implantation du projet. Le premier décret exécutif n°10-166 du 30 juin 2010 fixe les modalités et les conditions d’octroi de prêts du Trésor aux fonctionnaires pour l’acquisition, la construction ou l’extension d’un logement individuel.
Le décret exécutif portant bonification des taux d’intérêt pour les prêts demandés dans le cadre de la réalisation des grands projets publics d’habitat a été publié au n°41 du JO correspondant au 4 juillet 2010. Le décret n°10-167 du 30 juin 2010 fixe le taux et les modalités d’octroi de la bonification des crédits accordés aux promoteurs immobiliers participant à la réalisation de programmes publics de logements.

Dans l’optique prêt/logement, citons rapidement :
- la Badr, recentrée sur son métier de base, le développement rural, depuis les remous qui ont mis à mal la CNMA, et qui intervient uniquement dans le financement du logement rural,
- Société Générale qui accorde des prêts à ceux qui bénéficient de revenus mensuels égaux ou supérieurs à 25 000 DA,
- la formule logement social locatif, principalement destinée à la résorption de l’habitat précaire (RHP), concerne les logements attribués par l’état aux catégories sociales insolvables.
Restent les formules LSP, logement social participatif, devenu logement promotionnel aidé. Le logement promotionnel quant à lui ne connaît pas de plafonnement de coût, puisqu’il concerne les couches aisées, ou riches de la population.
Des sociétés immobilières débarquent en Algérie, sur un marché de plus en plus juteux en proposant des produits très chers pour le commun des Algériens qui espèrent plutôt bénéficier du lancement du programme quinquennal 2010-2014 qui prévoit la réalisation d’un demi-million de logements au prix plafonné de 4 millions de dinars l’unité.
Ces nouveaux venus dans la promotion immobilière comptent lancer des projets de résidences haut standing. Parmi les sociétés qui se lancent dans le domaine, on peut citer la Sarl El-Kadissia, qui propose appartements et duplex à Chéraga, avec des aménagements mis au goût du client, et des paiements à tempérament, par tranches et à l’aide du crédit bancaire. Le prix minimum d’un F4 est fixé à 18 millions de dinars. (Liberté-24.11.2010.)

**Qui peut bénéficier des crédits logement ?

Les crédits logement accordés aux particuliers sont destinés à tout Algérien résidant en Algérie ou à l’étranger, percevant un salaire permanent et régulier, épargnant de la Cnep/Banque ou non.
Évidement, les clients épargnants sont avantagés par rapport aux non épargnants. Ils bénéficient de taux d’intérêt préférentiels et avantageux. Ainsi, les deux taux appliqués aux épargnants sont de 5,75% au détenteur de livret d’épargne logement (LEL de couleur vert), et 6,25% aux détenteurs de livret populaire (LEP de couleur rouge.) Les non épargnants peuvent accéder au crédit immobilier de leur choix au taux de 6,5%.

Quel est le niveau de prêt maximum accordé par la Cnep/Banque dans le créneau logement ?
Contrairement aux autres banques exerçant sur la place, la Cnep/Banque n’a pas plafonné le montant de ses crédits. Cependant, la détermination du montant du crédit reste conditionnée par les revenus du demandeur et son âge.

Sur quelle base le crédit est-il calculé ?
Le crédit est calculé en fonction des revenus de l’emprunteur et son âge et la valeur vénale du bien objet de financement.

âge minimum et âge maximum du demandeur
Pour accéder aux différents crédits, il suffit d’être majeur, être âgé de moins de 70 ans, avoir un revenu régulier et permanent et une capacité de remboursement suffisante. Il est à noter que le bien immobilier à financer doit être situé en Algérie.

Garanties ou hypothèques exigées du demandeur
La Cnep/Banque recueille la garantie avec  l’inscription d’une hypothèque de premier rang sur le bien immobilier objet du financement, ou autre bien immobilier de substitution et le crédit est mobilisé.

Le salaire minimum exigé par la banque équivaut au SNMG, soit à 15 000 DA

Taux d’intérêt et durée du remboursement
Depuis janvier 2008, les deux taux appliqués aux épargnants sont de 5,75% aux détenteurs de livret logement LEL vert et 6,25% aux détenteurs de livret populaire LEP de couleur rouge. Les non épargnants peuvent accéder au crédit immobilier au taux de 6,5%.
Pour les demandeurs de crédits dont l’âge dépasse les 35 ans, la durée est de 30 ans. Pour les jeunes de 35 ans et moins, la durée est de 40 ans.
Aucune banque en Algérie ne propose cette durée. Ce dernier crédit pour jeune est accordé avec un taux d’intérêt de 5% pour les épargnants et de 6% pour les non épargnants. La Cnep/Banque peut financer 100% de crédit sans apport initial.

Apport personnel ou financement intégral ?
Pour les demandeurs de crédits dont l’âge dépasse les 35 ans, la quotité de financement est de 90% donc l’emprunteur paye 10%, si la capacité de remboursement et l’âge du concerné le lui permettent.
Les jeunes de moins de 35 ans peuvent obtenir un crédit allant jusqu’à 100% en fonction de leurs revenus.
Les crédits offerts par la Cnep/Banque ne sont pas plafonnés. Ils sont déterminés par l’âge du demandeur et la valeur vénale du bien en question.
La Cnep/Banque offre aux Algériens une large gamme de produits capables de concrétiser leur rêve à acquérir un bien immobilier que se soit un logement neuf acheté auprès d’un promoteur public ou privé sous ses trois formules, fini, logement social participatif et VSP (Vente sur plan).
La banque offre aussi une solution pour l’achat d’un logement auprès d’un particulier, l’achat d’un terrain auprès d’une agence foncière ou chez un particulier, la construction d’un logement individuel ou dans le cadre d’une coopérative immobilière, l’extension ou la surélévation d’un logement et l’aménagement d’un bien.
La Cnep/Banque accorde le prêt de cession de bien entre particuliers avec la particularité de ne pas exiger la promesse de vente faite devant un notaire qui a été remplacée en 2004 par une fiche de renseignement renseignée par le vendeur et l’acheteur et signée conjointement par les deux parties devant le chargé du crédit au niveau de l’agence Cnep/Banque.
Parmi la panoplie des crédits accordés par la Cnep/Banque, on peut citer le crédit destiné à  l’aménagement. Sa durée de remboursement est de 25 ans avec une quotité de financement allant jusqu’à 90%.
La Cnep/Banque offre aussi à sa clientèle la possibilité d’obtenir un crédit pour l’extension et la surélévation sur une durée de 30 ans avec une quotité de financement de 90%.
L’achat d’un terrain auprès d’une agence foncière (étatique) ou d’un particulier, peut bénéficier d’un crédit sur la base d’une décision d’affectation ou d’une promesse de vente. Ce crédit sera calculé sur la base des revenus et de l’âge de l’emprunteur ainsi que la valeur vénale de l’assiette de terrain.
Jusqu’à fin août dernier, la Cnep/Banque a validé quelque 2 418 dossiers de demandeurs de crédits de logement à taux d’intérêt bonifié situé entre 1 et 3%. Des dossiers portant aussi bien sur l’achat de logements collectifs que sur la construction d’un logement rural.
Le montant déboursé par la Cnep/Banque pour le financement de ces habitations s’élève à 2,721 milliards de dinars, toujours suivant la situation arrêtée à la fin du mois d’août écoulé.
Dans cette optique, le crédit immobilier dont le taux d’intérêt est fixé à 1% est destiné aux revenus allant de 1 à 6 fois le SNMG, soit l’équivalent de 15 000 à 90 000 DA, tandis que les crédits au taux d’intérêt de 3% sont réservés à la catégorie d’employés dont le salaire représente 7 à 12 fois le montant du SNMG, autrement dit jusqu’à 180 000 DA. à fin septembre 2010, la Cnep/Banque a déboursé 360 milliards de centimes en prêts bonifiés aux taux d’intérêts de 1% et 3%.
Pour bénéficier d’un prêt bonifié en vue d’acquérir un logement neuf, la Cnep/Banque exige que le logement soit soumis au régime de la copropriété et que la mention “collectif” apparaisse sur la décision d’affectation du logement délivrée par le promoteur, ou sur le contrat de vente sur plan.(Liberté-24.11.2010.)

**Objectif du plan quinquennal 2010-2014

Réaliser 1,2 million de logements

Une enveloppe budgétaire de 3 700 milliards de dinars, soit l’équivalent de 50 milliards de dollars, a été allouée pour la réalisation de 1 200 000 logements dans le cadre du plan quinquennal 2010-2014, en plus des 800 000 unités de logements inscrites pour les programmes des wilayas du Sud, et de l’éradication des habitations précaires. Sur la totalité des engagements financiers de l’ordre de 21 214 milliards de dinars (près de 286 milliards de dollars), qui seront mobilisés par le nouveau programme quinquennal d’investissements publics, 17,4% seront ainsi affectés pour résorber le déficit en logements au niveau national. Il s’agira de réaliser 500 000 logements locatifs,
500 000 logements promotionnels, 300 000 logements dans le cadre de la résorption d’habitations précaires et 700 000 logements ruraux. Un total de 1,2 million de logements sera livré durant le quinquennat 2010-2014, tandis que le reste, soit 800 000 logements, sera achevé entre 2015 et 2017. Ce programme de l’habitat succédera donc à celui du quinquennat 2005-2009, qui avait été fixé initialement à un million de logements pour être porté à 1,65 million de logements, enregistrant ainsi un accroissement de 65%, à la faveur des décisions portant affectation de programmes complémentaires aux wilayas du Sud et des Hauts-plateaux et à la résorption progressive de l’habitat précaire. (Liberté-24.11.2010.)

**Des détails sur les logements sociaux

Logement public locatif (LPL)

 Le logement public locatif est réalisé sur fonds budgétaires de l’État. Les offices de promotion  et de gestion immobilières (OPGI) sont les principaux réalisateurs des programmes de ce type de logements. Il est destiné aux seules personnes dont le niveau de revenus les classe parmi les catégories sociales défavorisées, et dépourvues de logement ou logeant dans des conditions précaires et/ou insalubres. La demande pour ce type de logement est déposée auprès de la commission de daïra de résidence du demandeur. Ne peut bénéficier d’un logement public locatif que la personne qui réside depuis au moins cinq années dans la commune de sa résidence habituelle et dont le revenu du ménage n’excède pas 24 000 DA.

**Logement promotionnel aidé (LPA)

Le logement promotionnel aidé est un logement neuf, réalisé par un promoteur immobilier conformément à des spécificités techniques et des conditions financières définies. Il est destiné à des postulants à revenus moyens, éligibles à l’aide de l’État. Le revenu est constitué par celui du postulant augmenté, le cas échéant, par celui du conjoint. Ce type de logement est réalisé selon un montage financier combinant un apport personnel, un crédit bonifié et une aide frontale directe. Le niveau de l’aide frontale octroyée par l’État est plafonné à 700 000 DA lorsque le revenu est inférieur ou égal à quatre fois le Salaire national minimum garanti (SNMG).

**Le quatrième salon du logement

L’Algérie sur la voie de la résolution de la crise du logement ?

La dynamique enregistrée dans le secteur devra tendre vers plus de qualité, davantage de progrès dans       la maîtrise des coûts ainsi qu’en matière de  transparence dans les critères et les modalités d’affectation des logements

Le quatrième salon international du logement et de l’immobilier Logimo 2010 s’est tenu du 4 au 11 novembre courant. Placée sous le thème “Accès au logement, dispositif et financement”, cette manifestation a été organisée à l’initiative de l’Agence Capedes et a regroupé une centaine d’exposants représentants les principaux acteurs qui interviennent dans le secteur de l’immobilier.
Selon les organisateurs de ces rencontres, l’objectif a été de permettre aux professionnels ainsi qu’aux particuliers, de s’informer  des dernières mesures incitatives prises par les pouvoirs publics, aussi bien en faveur des investisseurs que des acquéreurs de logements. Le thème central de ces journées soutenues par des conférences développées par des experts, a été axé sur les différentes formes d’accès au financement à travers notamment les crédits à taux bonifiés, les aides directes de l’état comme c’est le cas du logement social et socio participatif ou encore l’habitat rural… Il a été traité également des exonérations fiscales telle que la réduction du taux d’IRG sur les transactions immobilières… Il est vrai que le secteur du logement est traversé, ces dernières années, par un dynamisme perceptible à travers les réalisations déjà effectuées durant le plan quinquennal 2009-2010 et d’autres en cours de livraison. Lors de la réunion d’évaluation du secteur de l’habitat, tenue dans le cadre des auditions du président de la République, le bilan des réalisations à fin 2009 fait état de la livraison de 1 045 000 logements dont 59% urbains et 41% ruraux. à la fin de la même année, le parc national du logement a atteint 7 090 000. Le taux d’occupation quant à lui, a enregistré une baisse significative, passant de 5,79 personnes par logement en avril 1998 à 4,49 à fin 2009.
Pour ce qui est du plan 2010-2014, 2 000 000 de logements sont programmés dont 1 200 000 seront livrés durant la période quinquennale. Parmi ces habitations, 800 000 devront êtres de nature socio-locative  et le reste (1 200 000), bénéficieront de l’aide de l’état (logements socio promotionnels, et ruraux). Dans ce même contexte, il est prévu la résorption de l’habitat précaire pour son éradication totale.
Il reste que cette dynamique, dont les retombées sociales et économiques sont indéniables en termes de croissance, de création d’emplois et de relance de l’investissement ; devra tendre vers plus de qualité, de maîtrise des coûts et de transparence dans les critères et les modalités d’affectation des logements.
Par ailleurs, les pouvoirs publics devront combattre plus énergiquement deux fléaux qui tendent à devenir structurels dans ce secteur.
Le premier est relatif à la corruption notamment au niveau des collectivités locales. Qui ne sait pas, que compte tenus du bas prix de cession des logements socio participatifs, par rapport aux prix du marché de l’immobilier, certains citoyens recourent à la “chipa” pour acquérir un appartement. L’autre problème que tout un chacun sait, au moins par ouïe-dire, c’est la reconstitution quasi automatique des habitations précaires par le fait de certains bénéficiaires de logements eux-mêmes, qui n’hésitent pas à les revendre en renchérissant sur les prix, et s’en allant ailleurs, pour ériger de nouvelles habitations précaires et s’inscrire de nouveau, sur les listes de sinistrés ayant le droit prioritaire d’êtres relogés par l’état.(Liberté-24.11.2010.)

**Le logement social peut être cédé par les bénéficiairesDepuis hier, l’Algérie a officialisé l’autorisation d’importation de la friperie et de cession des logements acquis grâce à l’aide de l’Etat. Le tout est contenu dans la loi de finances complémentaire 2011 publiée au Journal officiel.
Un article de cette loi autorise la cession des appartements acquis sous le régime du logement social participatif ou du logement participatif aidé. Cette cession ne pourra pas se faire avant que la période de 10 ans ne se soit écoulée après l’attribution. Ainsi, l’article 15 bis lève simplement l’interdiction de la cession des logements acquis dans le cadre du logement social participatif ou du logement participatif aidé.
La cession se fera, tout de même, sous condition de restituer les fonds de l’aide au logement attribués par la Caisse nationale du logement (CNL). Cette situation profitera aux affairistes qui accèdent aisément à ces formules en revendant les logements à des prix astronomiques une fois la cession effectuée. Le législateur a introduit un article dans la loi de finances complémentaire 2009 consacrant l’incessibilité des logements LSP, Aadl et des logements ruraux.
Le décret exécutif n°269-03 de 2003 portant sur la réglementation des transactions des biens immobiliers financés par l’Etat visait à prévenir les procédés frauduleux de ventes illicites et locations à des tierces personnes.
Avec la disposition de la LFC 2011, c’est toute cette réglementation qui est remise en cause.
Désormais, les acquéreurs de ces logements LSP et LPA qui disposent de titres de propriété de leurs logements sur fonds d’aide de l’Etat après le 31 décembre 2007 pourront faire de ces logements des propriétés personnelles. Et bienvenu à la spéculation sur le logement. Certains observateurs craignent que cette mesure «favorise la vente des logements sur le marché parallèle en dehors de tout contrôle de l’Etat».
Cela est d’autant plus plausible que la formule LSP est celle qui avait suscité le plus d’engouement auprès de citoyens désirant s’offrir un logement. Les députés qui ont apporté cet amendement ont, de ce fait, réussi la prouesse d’ouvrir une porte aux fraudeurs de tout bord dans le domaine du logement. Comme ils l’ont fait pour les importateurs du chiffon en proposant et adoptant une disposition autorisant le retour de la friperie. (L’Expression-28.07.2011.)

**La société Pro-Thazir lance la tour la plus élevée d’Algérie

Elle s’appellera la tour multifonctionnelle “Wassim Tower”, composée d’un RDC+30 étages : projet ambitieux qui vient s’ajouter aux différents projets qui vont être lancés prochainement à Constantine.

Le projet nous a été présenté, au Salon de la promotion immobilière, par le chef de stand de ce groupe, M. Kabouche, l’un des architectes de cette tour à l’aspect futuriste, en montrant les capacités du génie algérien dans le domaine de la construction à grande hauteur qui fait ses débuts laborieux chez nous. Implantée dans un contexte urbain dont la ligne de crête, vue depuis Aïn El-Bey, procure un nouveau look au quartier et à la ville tout entière. 

Un bijou architectural
Sa situation est aussi importante que son architecture de par son gabarit. Face à la somptueuse université islamique Émir-Abdelkader, riche par sa pertinente architecture musulmane, cet équipement multifonctionnel procure par sa grande partie destinée à la résidence, à la population constantinoise, un large éventail de logements prestigieux de haut standing, avec une architecture moderne et des matériaux de qualité. Cette initiative du promoteur Pro-Thazir a pour but de rehausser l’image de la ville de Constantine, et l’aider à la faire sortir de la sensation morose, insalubre et de goût inachevé qu’offrent nos villes d’une manière générale. Soucieux du bon goût, nos villes ont besoins d’une peau neuve, et d’une parure diaprée de valeurs urbaines, fierté des pays dits développés et civilisés.
La tour est située dans le quartier de “Filali”, limitée au nord-est par un bâtiment d’habitation en RDC+14 étages, au sud-ouest par une polyclinique ; au nord-ouest par une rue et la cité universitaire Nahas-Nabil et au sud-est par une voie urbaine et un jardin public. Cette situation lui donne une vue panoramique superbe depuis le premier niveau, ce qui valorise réellement son  importance. La tour est bâtie sur une superficie foncière de 2 300 m2.
Le volume se compose d’un RDC+30 étages répartis comme suit :
Socle d’activités : divisé en deux joints, l’un en cinq niveaux, et l’autre en six niveaux ; le premier étant destiné aux différentes activités commerciales et libérales, telles que les banques, les boutiques de luxe, garderie d’enfants, des bureaux et restaurant snack.
Le deuxième joint sera affecté au parking à étages, surélevé d’une salle de conférence au dernier niveau, la grande terrasse fleurie aménagée pour le besoin du restaurant snack.
Le tout est lié par des monte-charges et des ascenseurs.
- La partie centrale : composée de résidences de type haut standing du cinquième étage au vingt-huitième étage.
- Les deux derniers étages seront affectés aux bureaux d’administration.

L’énergie solaire
La Tour, couverte en grande partie par des panneaux solaires, révèle une beauté architecturale rayonnante sur plusieurs dimensions, son ouverture avec ses murs rideaux se distingue par un rendement énergétique, une qualité d’air intérieur, sa performance en matière d’environnement en respectant la dimension bioclimatique tout cela lui vaut le mérite du renom de la perle constantinoise.
Elle dispose d’environ 4 500 m2 de surface vitrée dont la moitié sera destinée aux panneaux solaires polycristalins, permettant une basse consommation énergétique.
Le bâtiment devient soudainement un enjeu central de deux défis planétaires majeurs : le changement climatique et l’approvisionnement énergétique. Le grenelle de l’environnement n’a cessé de souligner l’impérieuse nécessité de s’attaquer au secteur du bâtiment à l’origine de 40% de la demande finale en énergie au niveau national, contre 46% en Europe, et de 19% des rejets de CO2 dans l’atmosphère, soit plus de deux tonnes et demi de carbone par an et par Algérien, contre 25% ailleurs. Ce secteur représente un potentiel énorme d’efficacité énergétique et de réduction des gaz à effet de serre. Le parc nouveau du logement algérien compte plus de 7 millions de logements au 1er janvier 2007, il ne répond à aucune recommandation bioclimatique, et ne respecte pas les réglementations thermiques.

Le défi
Alors que sur le plan officiel au plan politique, tout doit être entrepris pour encourager la construction en hauteur pour préserver les terres utiles, la réalité sur le terrain est souvent tout autre. Toutes les entraves sont permises pour décourager les initiatives. Les dossiers soumis aux services concernés peuvent attendre des années. Les réponses obtenues souvent par la négative ou en réduisant le projet à sa simple expression. Sur le terrain, c’est toujours la loi ou plutôt la règle de jurisprudence datant des années de la colonisation qui régit la réglementation, c’est-à-dire qu’il ne faut en aucun cas dépasser le RC plus un. Le cas de Pro-Thazir qui a tout finalisé, mais attend l’agrément final, n’est pas isolé. à Blida, deux promoteurs au moins, Chami et Hallil, font la queue depuis des années pour une autorisation qui ne vient pas, ce qui décourage les investisseurs et les banques à se lancer dans des créneaux dominés par la bureaucratie. à côté des tracasseries bureaucratiques, il y a aussi les études de rentabilité avec un climat et des habitudes pas encore favorables à ce genre de construction.
Mais contre mauvaise fortune, le groupe Pro-Thazir fait bon cœur en voulant bousculer des traditions et être un des pionniers dans le domaine. S’il arrive à le faire aboutir, il battra le record détenu par la tour d’Oran, elle aussi de 30 mètres, mais en la dépassant en hauteur. Partout ailleurs, c’est le petit bâtiment qui se répand ne dépassant guère la moitié de la hauteur. Comme dernier argument de blocage, les services de l’urbanisme ont signifié qu’il ne fallait pas dépasser la hauteur des deux minarets de la Mosquée Émir-Abdelkader.
La réponse toute faite : “On voit  construire la tour portant le nouveau Big Ben dépassant, et de loin, les minarets de la Kaâba. N’empêche, la hauteur de la tour de Constantine respectera la tradition en étant inférieure de quelques mètres aux minarets de la Grande-Mosquée.” (Liberté-24.11.2010.)

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224 réponses à “Autour du logement”

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